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第二阶段作业（第4-5章） 名词解释 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。 残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。 单项选择 1．建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于( C ) A．钢和钢筋混凝土制作 B．道桥工程结构 C．钢筋混凝土 D．混合结构 2．计算建筑期利息的工期应按（ B ）计算。 A．合同工期 B．额定工期 C．协商工期 D．实际工期 3．建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B ） A．分折法 B．打分法 C．容积率法 D．综合指数法 4．造成建筑物经济性贬值的核心原因是 (D) A．经济发展停滞 B．部分闲置 c．实际收益率下降 D．客观收益串下陈 5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C ） A．用途合理 B．维修程序合理 c．能获得正常收益 D．能获得超常收益 6．土地的经济地理位置具有（C） A．价值不确定性 B．功能变异性 C．可变性 D．不可位移性 7.影响地产评估的行政因素有（ D ） A．政治安全程度 D．城市化 C．治安程度 D．城市规划 8．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为 ( D ) A．明年 B．40年 C．30年 D．50年 9．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（　C　　） A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整 C．建筑物原工程量是合理的 D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料 10．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（　D　　） A．市场法 B．成本法 C．剩余法 D．收益法 11．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（　D　　） A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司 B．国有企业破产或出售 C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营 D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业 12．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（　　B　） A．127.70万元 B．139.55万元 C．150.00万元 D．175.00万元 13．标定地价是（　　B　） A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 14．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（ B ） A．土地用途的多样性 B．土地经济地理位置的可变性 C．土地价值影响因素的多样性 D．土地的不可替代性 15．如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于（ A ） A．6.0％ B．6.8％ C．7.5％ D．8.0％ 16．被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建筑物的重置成本最接近于（ D ） A．185万元 B．186万元 C．187万元 D．189万元 17．运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（ B ） A．经验判断法 B．售价调整法 C．价格指数调整法 D．环