中国铁建房产集团有限公司责任成本管理办法.docx

附件：中国铁建房地产集团有限公司责任成本管理办法第一章 总则为有效提高企业成本管理水平，建立责任成本管理体系，维护成本执行的严肃性，通过责任分解、落实和激励机制，充分调动子公司对成本管理的积极性，提升开发能力，减少无效成本，提高企业的整体创效水平，特制定本办法。本办法适用于集团公司所属各子公司开发项目。除非特别指出，本办法中“集团公司”指中国铁建房地产集团有限公司；“子公司”指集团公司全资子公司、控股公司或参股公司，不含商业地产事业部（公司）和物业总公司等专业子公司。术语定义及分类可研成本：是指由集团公司市场拓展部或子公司（筹备处）组织编制,并经集团公司董事会审议通过的可行性研究报告中的成本测算总额。其中，土地出让金按获取土地的实际价款计入，并调整由此而发生的各类费用。概算责任成本：是指由子公司根据可行性研究报告等资料，通过产品规划定位、详细策划，按照成本科目分解编制，并经集团公司总经理办公会审议后下达的成本标准。预算责任成本：施工图设计完成后，子公司依据概算责任成本和施工图预算等资料，按照成本科目分解细化编制，并经集团公司总经理办公会审议后下达的成本标准。为了保证预算责任成本的准确性和可控性，预算责任成本随开发进度实行分期编制。实际成本：是指子公司完成当期开发任务，实现上房所发生的全部成本费用。第二章可研成本编制编制原则可行原则：可研成本必须按照可行性研究报告所述的产品定位、开发和销售计划，在成本最可行的前提下为获取土地而科学合理编制。指导原则：经集团公司董事会审议通过的可研成本，是获地后项目策划定位的依据，是指导开发任务的纲领性文件。编制依据目标地块的地质地貌现状、七通一平等基本情况及周边配套；目标地块国有建设用地使用权出让文件中的规划要点及技术经济指标等；目标地块所在地及所处区域的房地产市场情况；目标地块初步的规划设计方案及产品定位；目标地块的开发和销售计划；国家及目标地块所在地政府政策性收费文件及标准等；目标地块所在地的设计规范、地方标准、定额体系、人材机市场信息价以及类似项目的工程造价指标等；集团公司编制的工程标准化手册、产品线设计标准、产品线成本标准、成本科目表和已竣工的类似项目造价指标等；集团公司其他的相关文件规定。可研成本编制与审核可研成本由集团公司市场拓展部或子公司（筹备处）负责组织编制。可研成本由集团公司相关业务部门按责任成本审核职责审核，审核意见提交编制单位参考，并作为获地后责任成本管理的依据。第三章 责任成本编制编制原则责任成本先行原则：集团公司批复的概算责任成本是子公司获取新地块后进行一切项目开发活动的先行文件，是项目开发过程中成本开支的依据。未取得集团公司批复概算责任成本的项目，子公司不得开展策划定位确定后的后续经营活动。受控原则：责任成本应按照可研报告所述的开发计划和产品定位标准进行编制，原则上概算责任成本不能超过可研成本；预算责任成本不能超过概算责任成本；后期预算责任成本不能超过前期预算责任成本。标准统一原则：责任成本的核定根据产品线标准，并结合项目所在地的实际开发环境，实行统一的成本编制标准和审核标准。事前控制原则：根据责任成本先行和受控原则，当子公司编制的责任成本高于可研成本时，应对方案和产品进行优化，挖潜增效，提高产品溢价能力，实现开发项目成本最小化、效益最大化。不断完善原则：项目开发过程中由于开发要素发生变化可能造成责任成本变化时，子公司应于实施前30日将责任成本变化情况及原因上报集团公司，经集团公司相关业务部门审核并通过集团公司总经理办公会审议后，根据会议审议意见决定是否调整。逐级审批原则：对于在可研成本限额内的责任成本调整，经集团公司相关业务部门审核后，由集团公司总经理办公会审议；因重大方案调整造成责任成本突破原可研成本的责任成本调整，经集团公司总经理办公会审议通过后，报请集团公司董事会审议。编制依据经集团公司董事会批准的可行性研究报告；集团公司董事会、总经理办公会相关决议或意见等；经集团公司批准的产品策划定位报告等；国家及项目所在地政府政策性收费文件及标准等；政府规划部门审核通过的规划要点及技术经济指标等；设计任务书确定的设计指标、方案设计、初步设计和施工图设计文件等；项目所在地的设计规范、地方标准、定额体系、人材机市场信息价以及类似项目的工程造价指标等；项目所在地抗震设计规范、人防要求、地下水位、河道、红线外市政配套设施、标高、地基承载力、基坑开挖方法、地域特点、工程验收标准、停车位配置和竞争楼盘建设标准等；集团公司编制的工程标准化手册、产品线设计标准、产品线成本标准、成本科目表和已竣工的类似项目造价指标等；集团公司其他的相关文件规定。编制时间全案概算责任成本：新获取土地项目，子公司在策划定位确定后的15天内，完成全案概算责任成本的编制，并以正式文件上报集团公司审核；分期概算责任