京海小城运管理方案.doc

京海小城运作管理方案 第一部分 重庆开投物业公司简介 重庆开投物业管理有限公司成立于2004年，是一家具有三级资质规范化运作的物业管理公司，目前所管辖的京海小城小区物业总面积约六万平方米。 公司目前为京海小城小区提供物业管理与服务，在公司的精心管理与高质量的服务下，力争使京海小城成为办公、家居的优秀选择。 在公司刚刚成立的情况下，各种岗位职责，作业文件正在完善中，相信在公司员工上下团结奋斗一致的努力下，重庆开投物业公司面对激烈的市场竞争，会通过自己的不懈努力，将成为物管行业中一颗夺目的新星，在未来的服务中，我们的物业管理不仅是传统意义上的管理与服务，我们会将服务内容外延多项业务的开展，想业主之想、急业主之急，实现深受业主欢迎和信任的目标。 第二部分 开投物业管理的总体构思 管理原则和管理目标 管理原则 维护公司利益，创造物业品牌 企业是员工谋生依赖的场所，公司的利益和发展与每个员工的利益和发展息息相关，企业要生存必须以盈利为基础，因此维护公司的利益是每个员工必需的责任和义务，也是最基本原则。在实施品牌战略中，将托管的物业作为商品进行诚信地经营，根据不同楼盘的特点，进行精心管理，将规范化、专业化、制度化的先进管理方法结合实际而有效运用，使业主享受超值服务，确保所管物业的保值、增值。通过诚信和精心经营打造物业品牌，从而全面提升企业形象,为企业更大的发展奠定坚实基础。 2、加强员工素质培养，增强激励机制，提高工作效率。 企业要发展，创造品牌离不开高素质的员工队伍去实现，员工素质的提高一方面需要把好入门关，加强培训和教育工作，使其不断地学习掌握新知识，提高工作能力；另一方面也需要引入激励机制，激励员工主动上进的欲望，从而主动要求自我提升。必须培养一批忠诚于企业，勤奋、敬业、爱岗的员工队伍，这是今后企业兴旺发达的必须条件，也是公司当前必须抓好的一项重要工作任务。 激励机制示意图如下： 激励是人性化管理的主要方式。重个人权利，保持团队精神，服务业主/用户，创造经济和社会双重效益是权衡考核的标准。 思想工作机制在于激发人的潜能，有肋于形成共同的价值观，培养讲大局、讲团结、讲感情的好作风，更有效地充分发挥人的主动性、积极性、创造性。 培训提升机制在实施中极具价值，可促使员工不断进取，实现自身价值。 奖惩机制在于奖惩分明，以奖为主、以惩为辅，引导员工学习先进，赶超先进，并实行末位淘汰制。 工资福利机制在于肯定多劳多得，促使广大员工为改善自身福利待遇，为公司创造好的效益而努力工作。 通过文化活动机制，增强公司的亲和力、凝聚力、增强员工的向心力、自信心、认同感，愿为公司的更大发展而努力工作。 只有员工的个人素质得到提高，其工作质量和工作效率才能达到优质高效，才能赢得业主的信赖从而赢得市场。 3、制定完善各项规章制度，层层落实岗位职责和监督检查考核。 由于目前物管公司刚刚成立，部门职责、个人岗位职责和操作规程等作业文件没有形成。公司将借鉴其它小区的成功管理经验，并结合ISO9001—2000质量管理体系的标准作业规程制定出一套适合于本小区管理和便于操作的程序文件管理本小区。公司将加强员工培训工作，经过培训，让每个员工了解、认识，并能熟练地按作业文件的要求，在日常的管理服务中为每位业主竭诚服好务，以提高服务质量和水平。强化各部门领导制度管理程序和程序控制能力，加强检查和考核力度，实行一级管一级，下级向上级负责，督促每名员工养成良好的工作纪律、工作态度、工作作风，确保工作质量，减少工作失误，增加业主的满意率，提高收费率。 4、严格内部成本控制，积极开展多种服务，创造新的利润增长。 利润是企业生存的基础，内部运营成本居高不下，往往成为企业亏损的根源，因此内部运作成本控制非常重要。实行总成本控制，倒推分解落实到人的办法。 培养每名员工成本意识，养成节约办事反对铺张浪费的好习惯。 建立严格的设施设备维修、养护计划，采取多养少修的办法，精心保养将故障消灭在发生之前。 积极开展多种经营服务，寻找新的利润增长点。 5、依法尊重业主权利，及时解决住户合理要求，提供亲情服务。 物管公司受聘于全体业主，反之业主就是物管公司的衣食父母、上帝，业主的权利依法理应得到尊重。因此必须保持与业主沟通这条绿色通道畅通、建立回访、走访制度，经常收集业主意见和建议，及时了解他们的需要，帮助其解决实际困难，管理处要突出客户服务中心的核心作用，对业主提供的各项服务都必须全过程跟踪，对服务质量、服务态度向业主回访，真正地保证我们的服务质量，做好做细每一件事情，让服务无时不在，无时不有，使业主在享受服务中感受到亲切和关怀，使我们的服务工作有质的飞跃，取得业主的信任、理解和支持，保持与业主的良好服务关系。 管理目标 目标就是工作的方向和原动力，我们制定工作目标就是使全体员工明白自