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从小区内业主因财产被盗而据交物业费看物业管理的保安义务 物业案例讨论 2008-08-18 13:23:07 阅读44 评论6 字号：大中小 ?? 随着房地产行业的蓬勃发展，城市内商品化住宅小区功能日趋完善。物业公司作为小区内从事物业管理的服务性企业，其权利义务来源于与业主委员会（或业主）签订物业服务合同。依据物业服务合同物业公司对应承担那些保安义务？业主因为遭受财产损害是否有权据交物业费，并要求物业公司承担赔偿责任？本文意在分析物业服务合同中物业公司履行保安义务的范围及违约的认定和责任。 案件简介： ?? 吴某家住北京市丰台区马家堡西路某小区，2006年9月18日，其在中午回家后，将自己新买的电动自行车未按照小区物业公司的要求放到自行车库里，而是放在里自己居住的单元楼口附近的便道旁，结果在其下午准备出去时，发现自己的电动自行车被盗。随即打电话到物业公司保安部，物业公司保安部在接到电话后立即到现场，在作完现场记录后陪同吴某到属地公安机关报案。此案目前未被侦破。2006年10月份，吴某所在小区的物业公司收取2007年的物业管理费，吴某以物业公司未尽到保安义务为由，拒绝交纳管理费，并声称如果物业公司到法院起诉要求其交纳物业费，他就到法院起诉物业公司要求物业公司因未尽到保安义务承担其丢失自行车的赔偿责任。该小区物业公司在随后的收取物业管理费过程中，又有其他业主以类似的理由而拒交物业费。 评析： ? 目前，城市商品化住宅小区的物业管理日趋专业化、市场化，但我国物业管理方面的法律法规已经不能适应因物业服务而产生的各种问题的需要。业主往往因人身或财产受到损失时，和物业管理企业之间的矛盾也随之激化。从上述案件不难看出，如何在物业服务合同中明确物业管理企业的保安义务，物业管理企业在业主人身或财产受到损失时应承担什么责任，是化解此类矛盾的关键。 一、 物业管理合同中物业管理的范围，及物业公司的保安义务？ 根据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号公布，自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二条规定，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中物业服务合同是联系业主和物业服务企业之间的不可缺少的法律文件，在整个物业管理中起到桥梁和纽带的作用。《物业管理条例》第三十五第二款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。可见，该条款主要起的指导性、提示性的作用。业主和物业管理企业之间的权利与义务需要当事人双方通过合同的形式创设来获取合同权利，这也是物业管理范围来源的基础。在实践中，大多的物业服务合同都是物业公司根据有关部门制定的范本提供给业主的，由于业主缺少相关的法律知识，所以对相关条款就没有特别约定，比如保安义务方面。那么，如果在物业服务合同中当事人对保安义务没有特别约定，法律法规在这方面是否有强制性的规定呢？《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第四十七条规定，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。上述内容是目前我国在法律、法规层面对物管公司保安义务的唯一规定。由此可见，物业公司保安义务主要是在物业管理区域内为维护小区内公共秩序和安全而采取的一定的安全防范措施，包括：小区内的巡视、监控、违法犯罪的及时制止、保护现场和报警、对小区内的突发事件及时处理等，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失、人身不受伤害，工作、生活秩序正常。物管公司除按照条例的规定履行保安义务外，通常还应和业主通过合同约定更为明确的保安内容，并按照合同约定收取服务费用，提供有偿服务。 二、 小区业主是否有权因为财产被盗而拒交物业管理费并要求物业公司承担赔偿责任〉？ 〈〈物业管理条例〉〉第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。上述规定可以看出业主获得赔偿的前提是物业管理企业未履行物业服务合同而导致其财产受到损失。而对因第三人的侵权造成业主财产的损失，物业服务企业是否承担赔偿责任，目前我国尚无明确的法律规定。笔者认为物业公司只要尽到其