会宁新宇物管理有限公司管 理 制 度.Id_12988.doc

会宁新宇物业管理有限公司 管 理 制 度 二0一五年三月 目 录 一、组织领导制度 二、员工岗位规范 三、物管部工作制度 四、保安部工作制度 五、环保管理工作制度 六、财务部工作制度 七、服务收费标准 组 织 领 导 制 度 一、为了搞好企业管理，完善企业体制，规范企业行为准则，使企业在自我发展、自我约束的良好机制中运行，根据国家有关法律法规，结合企业现状，特制度企业组织领导制度。 二、企业性质：一人有限公司 三、企业宗旨：以人为本，诚信服务，一视同仁，开源节流。 四、企业基本管理方式：自主经营，独立核算，自负盈亏。 五、企业设置：物管部、保安部、环保部、财务部。 六、经理的职权： 1、主持公司的经营管理工作； 2、组织实施公司年度经营计划； 3、拟定公司内部管理结构设置方案； 4、拟定公司的基本管理制度； 5、提请聘任或者解聘公司其他负责人。 员 工 岗 位 规 范 为了使员工明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会，掌握本岗位的技能，提高管理水平和管理效率，更好地为居民服务，特制定本规范。 一、员工的基本素质 1、政治思想素质。员工必须坚持四项基本原则，热爱社会主义，认真学习政治理论和党的方针政策；积极参加各项社会政治活动；秉公办事；坚持原则，廉洁奉公，不以权谋私；具有全心全意为人民服务的思想，遵守纪律，严格要求；作风正派，团结同志，虚心好学；热爱集体，爱护公物。 2、文化、专业素质。员工必须具备初中以上文化程度。必须受到房屋管理专业训练，部分员工持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗位必备的应知应会和专业技术，不断提高专业水平。 3、职业道德素质。物业管理是一项服务性很强的工作，全体员工的工作直接影响住户的安居乐业，因此，房屋管理员要有较高的职业道德素质。 （1）必须树立“五爱”思想。即：爱房产——热爱房地产行业；爱住户——对住户充满爱心；爱岗位——热爱物业管理员岗位；爱服务——热心为住户排忧解难，提高服务质量；爱信誉——爱护房地产行业和本单位的声誉，在住户中树立良好的行业和企业形象。 （2）要刻苦学习和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的物业管理管理员既要有为住户服务的思想，更要具备过硬的服务本领，刻苦学习和钻研专业技术是物业管理员职业道德素质的基本要求。 （3）文明管理。物业管理员的工作是一项“窗口”工作，直接关系到企业的形象，因此，物业管理员必须做到文明管理。其具体要求是：主动热情，优质服务，急住户之所急，想住户之所想，为住户提供方便，经常帮助和照顾部方便和有困难的住户解决困难，语言谦虚，仪态端庄，给住户亲切感。必须做到“四个不讲，五个不能”，即“不讲低级庸俗的口头语；不讲不三不四的脏话；不讲讽刺挖苦话；不讲与管理无关的闲话”；“不能冷淡；不能刁难；不能取笑；不能训斥；不能报复住户和顾客”。在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主美的感觉。 二、物业管理员岗位“应知应会” 1、应知： （1）“以人为本，诚信服务，一视同仁，开源节流。”的企业宗旨。 （2）本小区所管房屋的栋数，总面积，总户数以及各类使用性质的房屋数量，包括：住宅、商业办公、公共项目用房以及其他用房。 （3）本人管理范围内住户的家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、所属社会阶层、经济情况、电话。 （4）房租、管理费和各种规费的收费标准。 （5）政府主管部门和本单位制定的房产管理各项指标，包括：管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、房屋完好率、维修工程优良率等。 （6）本小区范围内公共道路绿化面积有多少平方米，上下水总管道铺设位置、排污、检查进位置、数量，化粪池位置、数量，供水、供电总闸位置。 （7）本小区范围内消防水池位置、室内室外消防栓位置及数量，路灯位置及数量。 （8）火警、匪警、急求中心、派出所电话号码。 2、应会： （1）能看懂房屋平面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用居住面积。 （2）懂房屋结构，会住房验收方法和质量标准。 （3）会编制简单维修计划和维修、保养工程量计算。 （4）懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术。 （5）会看电表、水表，能发现电线路、供水管一般故障。 （6）懂绿化基本知识，会美化环境，懂得树木、花草的养护知识。 （7）懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施。 （8）具有一定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住宅小区管理和开发住宅小区内各项公益活动，会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修、养护，小区绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁，基础设施的维修，消防设施的保养，还要会组织搞好住宅小区的治安，违