住宅定价方法(重点楼盘比较法)..doc

住宅定价方法（重点楼盘比较法） 下面我们以主流市场认可为标准,定价方法采用因素权重对样本楼盘进行评分，进行重要性排序和差异性选择后确定以下几个楼盘定级因素，共分十个等级，以0.5分为一档，最高分值为5分。每一因素的权重及分值如下： 项目 鹿城广场 中瑞曼哈顿 东南嘉一国际 中央公馆 平均价格（元/m2）及权重 PX PA=30000 PB=27000 PC=20000 WA=70% WB=20% WC=10% 总项目 分项目 权重 评定 评定 评定 评定 （%） 得分 加权分 得分 加权分 得分 加权分 得分 加权分 位置及环境 区位级差 4 4.5 3.60 4.5 3.6 4 3.2 4 3.2 自然环境 1.5 4.5 1.35 4.5 1.35 2.5 0.75 2.5 0.75 生活环境 1.5 4 1.20 4.5 1.35 4 1.2 4 1.2 商业环境 1.5 4 1.20 4.5 1.35 3 0.9 3 0.9 升值潜力 2.5 5 2.50 4.5 2.25 3 1.5 3 1.5 交通状况 道路状况 3 5 3.00 4.5 2.7 4.5 2.7 4.5 2.7 公交通达 2 5 2.00 4 1.6 4 1.6 4 1.6 配套设施 文化设施 1.5 4 1.20 4 1.2 4.5 1.35 4.5 1.35 商场、菜场 2.5 3.5 1.75 5 2.5 4 2 4 2 学校 2 4 1.60 5 2 5 2 5 2 邮局/银行/餐饮 2 4 1.60 5 2 4.5 1.8 4.5 1.8 规划设计 小区规划 2 5 2.00 4.5 1.8 4 1.6 4 1.6 外观设计 1.5 5 1.50 4 1.2 4.5 1.35 4.5 1.35 户型结构 2 5 2.00 4 1.6 4 1.6 4 1.6 通风/采光/私密 2.5 5 2.50 4 2 3.5 1.75 3.5 1.75 小区内部配套 车位配比 2.5 5 2.50 4 2 4 2 3.5 1.75 会所设施 2.5 3 1.50 4 2 3.5 1.75 0 0 精装修 装修品牌 4.5 5 4.50 4 3.6 4 3.6 0 0 管理水平 3.5 5 3.50 2.5 1.75 2.5 1.75 0 0 物业管理 服务内容及标准 2 5 2.00 4.5 1.8 4 1.6 2.5 1 收费标准 1 4 0.80 4 0.8 4 0.8 3.5 0.7 公司品牌 2 4.5 1.80 4 1.6 3.5 1.4 3.5 1.4 景观 小区景观 3 4.5 2.70 4 2.4 3.5 2.1 3.5 2.1 自然景观 4 4.5 3.60 4.5 3.6 2.5 2 2.5 2 物业形象 楼体立面 2 4.5 1.80 3.5 1.4 4 1.6 4 1.6 现场售楼处包装 3 5 3.00 4 2.4 4 2.4 3.5 2.1 营销策划 营销水准 2 5 2.00 4 1.6 4 1.6 4 1.6 广告宣传 2 5 2.00 4 1.6 4 1.6 4 1.6 案场服务 3 5 3.00 3 1.8 3.5 2.1 4 2.4 科技系统 5 5 5.00 4 4 4 4 2.5 2.5 都市综合体 8 5 8.00 0 0 0 0 0 0 交房时间 5 3 3.00 2.5 2.5 4 4 4.5 4.5 发展商品牌、实力 10 5 10.00 3.5 7 3 6 4 8 项目规模 3 5 3.00 4 2.4 3.5 2.1 3.5 2.1 合计(Qx) 100% 92.70 72.75 67.7 60.65 结论： 1.PX=92.70×(PA×WA/72.75+PB×WB/67.7+PC×WC/60.65)=37210元/㎡ 2.经过重点楼盘比较法分析论证，鹿城广场精装均价为37210元/㎡,略低于当前我们对销售均价的判断。 说明： 1.项目权重（中瑞曼哈顿占70%，东南嘉一国际占20%,中央公馆占10%）取分根据各项目与鹿城广场的可比性而定，各楼盘具体情况见附件(主要样本楼盘分析)。 2、东南嘉一国际价格为一手房销售均价，中瑞曼哈顿与中央公馆的价格为目前二手房市场成交均价（其中中瑞曼哈顿取其大户型精装修豪宅进行重点分析）。 中瑞曼哈顿与中央公馆近期成交房源情况 物业名称 面积 位置 成交价格（元/㎡） 备注 中瑞曼哈顿 （期房） 295 12F/22F 28000 / 290 20F/30F 23100+外加260万，折合约32000 东边套 中央公馆