北京王府井西单地下商业街项目投资可行性报告..doc

呈： 北京上东国际发展有限公司 北京王府井及西单两大商业街区地下商城 项目可行性研究报告 凌峻·商业 2006－10 目录 第一章 商业经营项目的市场分析 3 1.1北京商业市场宏观经营概况 3 1.1.1供给市场 3 1.1.2需求市场 3 1.1.3供求分析 4 1.2北京商业经营项目市场 4 1.2.1供给市场 4 1.2.2需求市场 4 1.2.3供求分析 4 1.3商业经营项目的市场前景分析 4 第二章 西单/王府井地下商业街市场定位 4 2.1商业经营项目的市场定位 4 2.2商业经营项目的目标客户 4 第三章 西单与王府井商圈的SWOT分析 5 3.1优势与劣势 5 3.1.1优势 5 3.1.2劣势 5 3.2机会与风险 5 3.2.1机会 5 3.2.2风险 5 3.2.3风险规避 5 第四章 投资收益分析 5 第五章 商业经营项目规划 6 5.1选址 6 5.1.1选址要求 6 5.1.2目标地址 6 5.2视觉识别系统 6 5.2.1店面及大堂布置 6 5.2.2核心卖点的表现形式 6 5.3功能配套 6 5.3.1配套一 7 5.3.2配套二 7 5.3.3配套三 7 5.3.4配套四 7 第六章 整合营销规划 7 6.1经营项目 7 6.1.1项目一 7 6.1.2项目二 8 6.1.3项目三 8 6.1.4项目四 8 6.2经营方式 8 6.2.1方式一 8 6.2.2方式二 8 6.2.3方式三 8 第七章 核心价值体系 8 7.1品牌的培养和连锁经营的方向 8 7.1.1品牌的培养 8 7.1.2品牌连锁 9 7.2资源整合平台 9 7.2.1资源整合 9 7.1.2战略结盟 9 第八章 开发商介绍 北京商业地产经营市场分析 一、北京商业地产市场宏观经营概况 （一）自然条件成熟 夯实商业地产发展的基石 对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。因素孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。 首都经济的持续增长北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。 北京商业的全面发展首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。 发展规划的出台实施城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。市场调控的规范加强市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。区域商圈的功能变化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商业功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。 重大事件的突发影响奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。宏观环境的不断优化一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨大的发展潜力，作为首都，北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。消费投资的逐渐理性以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。1997年以来，国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造，一方面使传统商业中心亟待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展，直接形成了对商业地产的大量需求。 中国入世后，众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加快了抢滩中国市场的步伐，增加