凯丹广场停场管理方案.docx

2012-7-5成安物业 | 徐小彬内 容 提 要第一部分：凯丹广场停车场承包报价报价单凯丹广场停车场利润测算表凯丹广场停车场成本测算表凯丹广场停车场车辆分析 第二部分：管理目标及管理管理模式管理目标管理模式 第三部分：组织架构及岗位分布组织架构岗位分布岗位明细 第四部分：管理制度及操作程序岗位职责工作纪律管理工作规程特殊情况处理程序 第五部分：公司资信文件第一部分：凯丹广场停车场承包报价报价单：通过我司对凯丹广场停车场实际车流情况及停车场管理相关信息进行全面调查了解，经公司各相关部门研究决定，我司对凯丹广场停车场承包报价为：包干式：通过“凯丹广场停车场利润测算”，我司预估凯丹广场每月停车场利润为65761元，我司愿每月支付停车场承包费50000元，停车场人员及管理成本均由我司全部承担。管理式： 通过“凯丹广场停车场成本测算”，我司愿每月收取人员及管理费用66000元，凯丹广场停车场其余所有收入均按每月实际收费金额全部上缴。2.凯丹广场停车场利润测算表收入周期实际日均停车数量（辆）收费后预估日均停车数量车均停放时间（小时）收费标准日均收费金额（元）月均收费金额（元）周1--周520508202起价4元/2小时，以后每小时增加1元。328072160周6--周日373114923起价4元/2小时，以后每小时增加1元。746059680每月合计　　　　131840支出管理成本支出66079元利润利润65761元说明：根据我司多年停车场经营管理经验，免费停车场启动收费后，停车数量必将大幅减少，通常情况下减少幅度为50％。但因凯丹广场周边所有停车场目前均为免费停车，加之凯丹广场停车场车流统计时间正值炎炎夏日，我司统计员在车流统计过程中发现大量宜家等商场顾客为避免车辆暴晒将车辆停放在凯丹广场停车场。凯丹广场停车场车辆统计存在极大不确定性。因此，我司对停车场启动收费后车流预估按目前统计的40％进行测算。3.凯丹广场停车场成本核算表（列举法）一、人力成本（根据行业工资标准及国家劳动用工相关法规测算）序号类 别人员数量月度工资社保福利法定假日加班费单个人力成本每月人力成本合计金额测算方式1 主管1 3000 495 50 　（工资÷30天）×11天×3倍÷12月3545 3545 2 领班2 2000 495 20 183 2698 5397 4 车场管理员20 1800 495 20 165 2480 49600 小计23 6800 1485 90 348 　8723 58542 二、管理酬金（根据行业标准测算）序号类 别成本总额利润率　月均费用（元）1 酬金58542 5％月度收入×利润率2927 三、法定税费（根据费用总额的5.5％测算）序号类 别收入总额税率测算方式月均费用（元）1 税费61469 5.5％收入总额×税率3381 四、工会经费（根据收入总额的2％测算）序号类 别收入总额费率测算方式月均费用（元）1 税费61469 2％月度收入×税率1229 测算结果1每月费用合计（元）66079 4.凯丹广场停车场车流分析 数量 日期6月26日（星期二）6月27日（星期三）6月28日（星期四）6月29日（星期五）6月30日（星期六）7月1日（星期日）7月2日（星期一）小计 时间10:00--11:00658475711611387867211:00--12:00121181123152178183118105612:00--13:00310315204306427311187206013:00--14:00147137141162297228117122914:00--15:00149123153112381189122122915:00--16:0014513910012142631094133516:00--17:0011416124221641034080156317:00--18:00193191233266333345166172718:00--19:00302226339355323386140207119:00--20:00282284383406593337272255720:00--21:0015414914824066330981174421:00--22:00357113931544165472合计（辆）201720612154250043463117152017715　分析： 1.凯丹广场周车流统计为17715辆，平均每日车流为2530辆，周一至周五平均每日车流为2050辆，周末平均每日车流为3731辆。（6月30日车流异常愿意为当晚活动所致） 2.每日车流高峰期为12:00-13: