大连市老城区商业地产旧城改造项目报告67页..doc

解放路改造项目目录第一部分：商业部分1-大连市概况??51-1大连市概况??52-大连市的商业分析??52-1市场回顾??52-1-1国营商场同合资商场共存??52-1-2超市效应??62-1-3商场相对比较集中??72-2大连商业分析??72-2-1大连现时商业总存量??72-2-2未来商业供应??72-2-3市场售价及租金反映??102-3大连商业个案分析??112-3-1大连胜利广场??112-3-2大连大世界家居广场??122-3-3大连奥林匹克购物广场??133- 项目的商场部份分析??153-1项目概况??153-2项目SWOT分析??16S——项目优势??16W——项目劣势??16O——机会??17T——威胁??184-市场定位??184-1国内市场形势??194-2大连商城的形势??214-3本项目覆盖地域及经济潜力??224-4市场需要什么??234-4-1商场档次分析??244-4-2商场类型??254-4-3商场主题分析??254-5本项目产品定位??264-5-1档次定位??264-5-2本项目的主题定位??28※ 首创旅游式主题的商业物业概念??28 主题新颖的吸引??28 市内旅游文化的支持??28 对消费人群的吸引力??29 借用概念的吸引力??29 借用其它元素的吸引力??304-5-3形象定位??304-5-4项目定位的发展优势??314-6项目产品设计建议??334-6-1针对项目整块建议??334-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？??334-6-3针对D、E地块规划??354-6-4针对D、E地块的业态设置??354-7项目的特色如何营造??385-商场的租售策略??405-1目标客户??405-1-1销售目标客户??405-1-2招商客户??405-2租售时机??405-3租售策略??415-3-1租售推广策略??415-5主要促销手段??455-6招商条件??465-6-1租金优惠??466-商场的经营管理??476-1角色??476-1-1对内经营??476-1-2对外经营??476-2目标??486-3效果??486-3-1旺人（消费人流）??486-3-2旺场（投资者和商家）??496-3-3旺财（经营收益）??496-3-4运用多元化经营策略，??506-4商业物业主要经营管理模式??506-4-1经营模式比较??506-4-2采用经营模式的论证??526-4-3结论??527-经营推广??537-1推广活动??537-2信息系统建议??537-4经营促销手段参考??548-经营管理组织架构??559-商业招商经营运作优势??559-1-1具有较强的商业招商能力，??559-1-2具有实际招商操作经验，??559-1-3具有引入主力店的成功经验??569-1-4丰富商业经营运作经验，??579-1-5服务品牌??57第二部分：住宅部分1-大连住宅市场概况分析??592- 项目的优势劣势分析??602-1项目优势：??602-2项目劣势：??603- 目标客户的定位和分类??613-1住宅的目标客户分析??613-2公寓的目标客户分析??614- 项目定位??624-1项目理解??624-2产品定位??624-3形象定位??634-4项目形象包装??645- 产品建议??645-1住宅功能细分和户型面积的比例建议??645-1-1对A、B、C、D号楼功能说明??645-2户型设计建议：??676-项目命名的初步建议??676-1项目整体命名??676-2商业命名??677- 住宅与商业的互动分析??687-1住宅与商业的统一性??687-1-1住宅统一性体现??687-1-2商业统一性的体现??687-1-3 住宅和商业的协调??687-2住宅和商业开发推售的互动策略??696-3说明??71第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连