戴德梁行广州琶洲写字楼市场定位及策划建议228293530..doc

目 录 [壹] 物业概述 1 [贰] 市场定位 2 1 写字楼定位 2 1.1 新型写字楼的趋向 2 1.2 定位依据 3 1.3 形象与功能定位 5 1.4 目标客户群 5 2 公寓定位 6 2.1 定位依据 6 2.2 功能定位 6 2.3 目标客户群 6 3 商场定位 9 3.1 商场目标客户群 9 4 价格定位 9 4.1 写字楼、公寓 10 4.2 商场 11 [叁] 项目建议 12 1 项目命名建议 12 1.1 商场 12 1.2 写字楼 12 1.3 公寓 12 2 项目功能分布建议 12 3 项目整体设计建议 13 3.1 商场 13 3.1.1 规划设计建议 13 3.1.2 配套设施建议 14 3.2 写字楼 14 3.2.1 规划设计建议 14 3.2.2 配套设施建议 15 3.2.3 装修标准建议 15 3.3 公寓 16 3.3.1 规划设计建议 16 3.3.2 硬件设施建议 16 3.3.3 软件管理建议 17 3.3.4 服务式公寓管理服务内容及要求 17 3.3.5 装修标准建议 18 [肆] 销售策略 19 1 价格策略 19 2 推广策略 19 2.1 推出时机选择 19 2.2 相关推广策略 20 2.3 销售模式 20 2.4 建立分销网 21 2.5 编制“琶洲第一中心完全工作手册” 21 3 配合推广的广告安排 22 3.1 在香港的广告安排 22 3.2 在广州的广告策略 22 4 销售渠道 22 4.1 点对点的销售方式 22 4.2 网上推广 23 4.3 客户网络 23 [伍] 实施计划 24 1 开发进度与销售的配合进度安排 24 2 有关销售配合工作 24 2.1 接待中心布置方案建议 24 2.2 工地现场包装建议 24 2.2.1 广告牌等户外广告宣传 24 2.2.2 工地围墙处理 25 2.3 样板间选址及表现建议 25 2.4 接待中心内销售工具摆放建议 25 [陆] 策划顾问服务内容 27 1 前期策划顾问 27 1.1 项目可行性研究分析（略） 27 1.2 定期提供相关的必威体育精装版市场信息 27 1.3 策划顾问 28 1.3.1 细化目标客户群 28 1.3.2 规划建议 28 1.3.3 开发/销售计划建议 28 1.3.4 推广策略的制定 29 1.3.5 推广执行方案建议 29 1.3.6 制定工作流程表及工作安排表 30 1.4 设计物业管理模式 30 1.5 协助发展商甄选广告公司并监督其工作 30 1.6 协助发展商甄选模型制作公司 31 1.7 协助准备招商有关文件 31 1.8 策划并指导参与一切推广宣传活动 31 1.9 地盘包装建议 31 1.10 现场展厅布置建议 32 1.11 参与有关项目的工作会议 32 2 建筑规划顾问 33 2.1 项目设计阶段的建筑顾问服务 33 2.2 物业施工阶段的工程顾问服务 33 2.2.1 评估物业规划设计及相关之建议 33 2.2.2 评估机电房的规划位置, 机电设备合理充份利用及布置 34 2.2.3 绿化的规划 34 2.2.4 水电供应容量问题 35 2.2.5 安全保卫系统的设置 35 2.2.6 垃圾处理设备 35 2.2.7 消防设备的设置 35 3 招商服务 35 3.1 具体操作方案 35 3.2 现场展厅与海外展厅的管理 36 3.3 检讨销售策略 37 3.4 市场信息 37 4 服务期限 37 4.1 前期顾问期 37 4.2 招商代理期 37 物业概述 项目所处的琶洲地区北临珠江，周边有珠江新城、广州高新技术产业开发区、广州生物岛、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区，是广州市未来的会展板块和城市副中心区，具有良好的发展前景。本项目位于琶洲岛中部，紧邻会展中心，因为教师新村的阻隔，故项目分为大小两块土地（PZB1603地块和PZB1702地块），整体性较差。项目用地的西北面正对广州新国际会议展览中心，东北面是琶洲村和琶洲公园，南面是永不开发的万亩果园，自然环境优越，但配套设施极为不足。 项目在交通方面也有相当的优势：华南快速干线、东南环高速路的已建成通车，新港东路正在拓宽，琶洲岛环岛路即将建设，地铁二号线的建设正如火如荼地进行，并计划于2003年全线开通观光运营。 根据贵司的发展计划， PZB1603地块（小地块）将会先行开发，初步拟建一栋二十四层写字楼及一栋十九层服务公寓。因为本项目位置的特殊性，同时也是琶洲地区第一个综合性物业，故会在该区域的房地产市场中引起较大注意力，亦会成为该地区早期的指标性物业。 但由于项目所在区域还是一全新的概念区域，各种不确定性因素较多，在贵项目周边大环境还不明朗的情况下，有必要对