房估师理论与方法..doc

1、一个地价区段可以视为一个地价“均质区域，通常可将土地划分为3类地价区段，即( )。 　　A、商业路线价区段 　　B、住宅片区段 　　C、工业片区段 　　D、教育用地片区段 　　2、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。 　　A、甲大于乙 　　B、甲小于乙 　　C、甲等于乙 　　D、难以判断 　　3、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。( ) 　　A、对 　　B、错 　　4、毛租金乘数法的优点有( )。 　　A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料 　　B、由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值 　　C、消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响 　　D、避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计 　　5、比准价格是一种( )。 　　A、理论价格 　　B、公平价格 　　C、市场价格 　　D、评估价格 　　6、房地产损害赔偿的类型有( )。 　　A、由工程质量缺陷造成的房地产价值损失 　　B、因规划变更、设计变更对房地产权利人造成损失 　　C、在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋采光、通风等造成相邻房地产价值损失 　　D、非法征收、使用土地，对当事人造成损失 　　7、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%。　　A、60 　　B、70 　　C、80 　　D、90 　　8、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指( )。 　　A、如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例 　　B、如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例 　　C、如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好 　　D、如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例 　　9、现行的房屋权属证书有( )。 　　A、《房屋所有权证》 　　B、《房屋使用权证》 　　C、《房屋共有权证》 　　D、《房屋他项权证》 　　10、功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于( )等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。 　　A、意外破坏的损毁 　　B、市场供给过量 　　C、建筑设计的缺陷 　　D、人们消费观念的改变 答案 　1、ABC　2、B　3、A　4、ABD5、D　6、ABCD7、C　8、D　9、ACD　10、CD 1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。 　　A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式 　　B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值 　　C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费 　　D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润 　　2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。 　　A、比较法 　　B、成本法 　　C、收益法 　　D、假设开发法 　　3、房地产估价的重要性在于( )。 　　A、为了建立合理的房地产交易秩序 　　B、促进房地产公平交易的基本保障 　　C、有助于将房地产价值导向正常化 　　D、为了方便买卖双方 　　4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。( ) 　　A、对 　　B、错 　　5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。 　　A、40 　　B、45 　　C、48 　　D、50 　　6、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。 　　A、中位数 　　B