承德京顺诚尽职调查报告..doc

中融国际信托有限公司 中融-京顺诚房地产股权投资项目 尽职调查报告 （报告完成日期：2010年3月【】日） 经办业务部门：中融国际信托有限公司 资本运营部  声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日  目 录 1 项目背景与交易结构概述 5 1.1 项目背景 5 1.2 交易结构概述 6 1.2.1 本项目的信托结构 6 1.2.2 项目现状 6 1.2.3 项目总投资及资金来源 7 2 融资人资信情况 7 2.1 融资公司基本情况 7 2.1.1 融资公司情况 7 2.1.2 项目公司实际控制人情况简介 8 2.1.3 项目高层管理人员简介 9 2.1.4 融资公司税收政策 9 2.2 融资公司经营及财务状况 10 2.3 融资人银行贷款及对外担保情况 11 3 项目概况和建设情况 11 3.1 项目基本情况 11 3.1.1 项目用地情况 11 3.1.2 项目基本控规指标 12 3.2 项目建设条件 12 3.3 项目建设实施进度 13 3.4 项目的设计、施工、监理情况 13 4 项目市场情况 13 4.1 项目投资环境 13 4.1.1 宏观经济概况 13 4.1.2 当地总体房地产市场 14 4.2 项目分析及市场情况 15 4.2.1 项目优势及市场地位 15 4.2.2 周边竞争项目分析 15 4.2.3 项目评价 15 4.3 项目销售情况预测 16 5 项目财务效益评估 16 5.1 房地产项目总投资预测 16 5.2 项目损益预测 19 5.2.1 项目销售收入分析 19 5.2.2 项目利润分析 20 5.3 项目有关财务效益指标 20 5.3.1 项目投资利润率 20 5.3.2 贷款偿还期 21 5.3.3 销售率盈亏平衡点 21 6 信托方案与风险防范措施 21 6.1 交易结构安排 21 6.2 信托计划摘要 21 6.3 风险防范措施 22 6.3.1 道德风险 22 6.3.2 政策风险 22 6.3.3 市场风险 22 7 意见及建议 23 8 项目资料 23 项目背景与交易结构概述 项目背景 承德京顺诚房地产开发有限公司目前正在开发的东园林项目原本由正源房地产开发公司通过公开竞价方式取得，因拆迁工作受阻，不能按期完成拆迁任务，影响了城市建设。承德市三年大变样工作开展后，经市“三年大变样总指挥部”研究，政府将该项目地块收回，实施政府拆迁。政府对收回的项目地块的规划方案进行了调整，采用比选方式进行招标，并对中标企业给予1.4888亿元的政府现金补贴和12栋楼共计195套（建筑面积11063平方米）搬迁户腾空房屋的实物补贴。作为取得项目地块的支付对价，中标企业承担该项目的拆迁费用和负责回迁户的安置。根据承德市三年大变样总指挥部文件，项目公司需要支付的拆迁费用共计8548万元，需要安置的回迁户共计1336户（总回迁面积118690平米）。截至到2009年底，项目公司已合计支付拆迁费用6,560万元（尚有1988万回迁户过渡费需要在2012年前分阶段支付完毕）；收到的回迁户分阶段支付的实物安置差价款2659万元（合计约为5386万元，剩余款项2727万元于2012年前分阶段支付完毕）。 根据三年大变样总指挥部文件，京顺诚施工队必须于2009年8月31日前进场施工，相关手续可以边进场边补办；1.4888亿元的政府补贴款于工程主体工程完工后支付40%，剩余的60%将于项目交工时一次性结清。 京顺诚公司中标后，已经和正源房地产开发公司办理了土地产权过户手续，并办理了土地使用权证。其他证件正在办理之中。公司预计于4月底开展土方及基础工程。 交易结构概述 本项目的信托结构 融资方式：股权投资 由中融信托发行房地产股权投资信托计划（分为优先和