武汉市青山区房地产市场调查报告..doc

武汉市青山区房地产市场调查报告 　　据有关部门统计，2004年武汉市房地产开发投资为233.3亿元，保持37.6 %的增长速度，施工面积增长24.7 %，竣工面积增长2.9 %，销售面积增长21.2 %，其中，房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72.0%；商品住房平均价格为2667.64元／平方米，同比上涨13.4%，二手住房平均价格同比上涨37.1%。全市房地产市场基本实现了供应结构合理、总量平衡。 　　2004年，武汉市公开挂牌出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。全年市住宅楼面平均地价为1215元／平方米，占住宅平均价格的46%。在通过招拍挂方式得地的项目中，商服类房地产最高楼面地价已达8500元／平方米。住宅楼面平均地价接近住宅平均价格的一半，反映了土地价格是商品住宅价格上涨的刚性因素。因此，合理调整地价增长幅度是抑制商品房价格快速增长的主要手段。 　　全年住宅平均价格为2667.64元／平方米，同比增长13.4%；全年写字楼平均价格为4491.90元／平方米，同比增长3.5%。另外，去年七个城区及东西湖区中，住宅均价最高的是江汉区，达3225.96元／平方米，均价最低是青山区，为2277.21元／平方米，上涨幅度最大的为硚口区，涨幅为40.55%。其中，均价在2500～3000元／平方米之间的商品住宅销量最大，近占总销售面积的一半。随着旧城改造拆迁计划的逐步实施，居民对我市房地产发展前景的良好预期，以及强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。 　　2004年，一室一厅(30～69平方米)户型商品住宅销售面积为22.26万平方米，占总销售面积3.63%；两室两厅(70～109平方米)为181.73万平方米，占总销售面积29.60%；三室两厅(110～169平方米)为368.36万平方米，占总销售面积60%；四室两厅169平方米以上 为41.56万平方米，占总销售面积6.77%。近九成的购房者钟情于两室两厅和三室两厅的户型，这两种户型是目前的主力户型，而169平方米以上的超大户型销量不足7%。 　　2004年，房屋建筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平方米，占总销售面积3.99%；80～120平方米的为197.68万平方米，占总销售面积32.2%；120～160平方米的为330.33万平方米，占总销售面积53.81%；160平方米以上的为61.4万平方米，占总销售面积10%。建筑面积在120～160平方米之间的住宅销量最大，反映了市民在总房价一定、房价相对较低的情况下，建筑面积偏大的住宅更受欢迎。 　　全年二手房住宅均价为1582.97元／平方米，同比增长37.1%。2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，分别同比下降12.1%和3.3%；其中，二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米(不含房改出售公房)，分别同比增长17.2%和12.2%。 　　全年房屋租赁价格为31.49元／平方米·月，其中，住宅租赁价格为6.83元／平方米·月；办公用房租赁租赁价格为36.50元／平方米·月；商服用房租赁价格为33.08元／平方米·月。 　　据有关部门调查显示，目前武汉市90%的购房者为本地居民，10%的购房者为外地居民。在所有购房者中，购房投资比例占到8%～8.5%。 　　青山区房地产市场环境分析 　　一、关于青山 　　青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十四年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口41.89万人。随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。 　　二、经济环境 　　青山辖区内拥有门类齐全的工业企业，其中地专级以上的企业就有十多家。冶金、能源、军工、化工、机械、船舶、建材等多种门类相配套的中央、省、市属重点骨干企业在这里首聚，形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。1998年全地区实现工业总产值209.3亿元，约占全市的17%；上缴税金32亿元，约占全市财政收入的32%。 　　三、基础设施与市容环境 　　全区道路由建区初期的一条干道发展为主干道、主要联通道近百条210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络。城区排水系统