汇达广场项目市场调查报告暨营销策划提案（半定稿）..doc

汇达广场项目市场调查报告 暨营销策划提案 客户：辽宁汇达投资有限公司 撰写：杭州圣宝房产代理有限公司 2011年7月9日 第一部分 营口宏观情况 城市基本情况 自然地理 营口市距离辽宁省省会沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海，区域位置十分优越。 营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。营口市地势自东南向西北倾斜，东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。 行政区划 截至2005年12月31日，营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区）、两市（大石桥市、盖州市）、41个建制镇（其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个）、14个乡（盖州市）、27个街道办事站（站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个）、14个国有农场、929个行政村。 交通情况 营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。营口市中国北方离内陆最近的港口城市，营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、仙人岛港），已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突破2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。 营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高速公路构成的交通网络纵贯营口境内。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。 营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。 人口结构 营口全市共有26个民族，市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。2010年，营口城镇人口有148.32万人，城镇化率为61.8%。 第六次人口普查结果显示，营口全市人口中，居住在城镇的人口1429494人，占58.86%；居住在乡村的人口为999040人，占41.14%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加318265人，乡村人口减少186271人，城镇人口比重上升10.48个百分点，高于全省平均上升7.2个百分点的幅度。 居住地区 人口数量 百分比 城镇人口 1429494 58.86% 乡村人口 999040 41.14% 营口市第六次人口普查结果图表一 营口市第六次人口普查结果图表二 2010年末，全市总人口达到235.5万人，其中，非农业人口111.5万人。人口自然增长率2.37‰。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.5%，比上年下降0.4个百分点。 全年城镇居民人均可支配收入18055元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长10.7%。农村居民人均纯收入8863元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长10.9%（用全省平均农村居民消费价格指数扣除）。 居民类型 2010年人均可支配收入 比上年增长（%） 实际增长（%） 城镇居民 18055 23.9 10.7 农村居民 8863 15.3 10.9 人均收入增长一览表 全年新增实名制就业8.9万人，比上年增长0.5%。全市城镇登记失业人员2.1万人，城镇登记失业率为3.4%，低于全省0.3个百分点。 2010年末城镇职工基本养老保险参保人数44.7万人，比上年末增长5.3%。城镇职工基本医疗保险参保人数59.9万人，比上年末增长2.0%；城镇居民基本医疗保险参保人数42.1万人，比上年末增长2.0%。失业保险参保人数21.9万人，比上年末增长1.1%。工伤保险参保人数28.3万人，比上年末增长5.8%。生育保险参保人数19.4万人，比上年末增长9.0%。为8.3万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。全市共投入扶贫款物980万元。 保险类型 参保人数 同期增长（%） 城镇职工基本养老保险 44.7万 5.30% 城镇职工基本医疗保险 59.9万 2.00% 城镇居民基本医疗保险 42.