泰州房地产市场调查报告2005版..doc

泰州房地产市场调查报告 泰州房地产市场竞争分析 泰州房地产市场分析 泰州概况 泰州市地处江苏中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建地级泰州市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口503万。 泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。2003年，全市实现GDP580亿元，财政收入66.3亿元，城镇居民人均可支配收入8500元，农民人均纯收入4065元，年末各项存款余额608亿元。 规划情况 从近几年泰州市的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及中部地区由于是泰州是老市区，开发时间较早，因此发展较成熟；东部部次之，南部由于紧邻高港开发区，泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片，因此泰州市的南部地区成为了泰州市的开发重点，向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。在城市向南发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。按照把三年形成大城市框架，五年达到大城市标准。的功能定位，未来五年，将以增强综合经济实力为核心，坚定不移地实施“科教兴区”战略和可持续发展战略，加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。005年预测城市发展上，城市从平方公里扩展到平方公里，城市化人口比重达到7%左右。 市区内部道路的网络格局，完成环城内城市主次干道的改造，老城区北部主干道路的改造，新区凤凰路至周山河的主干道路建设。期末共建道路36条，桥梁82座，总投资35.37亿元。绿化覆盖率达3％，人均公共绿地12平方米，废污水实际集中处理率达8％左右。城区另外一批大型年内陆续兴建，建成环城河风景区，完成泰山公园、人民公园等一批重要景点建设，启动建设生态森林。初步形成点成景，线成荫、面成林的城市绿地景观系统。完善商业街区布局，形成一核一街一区商业商务布局。坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间；　　济川路商业街：建设成为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心：为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心。2004年度，重点建设坡子街商业核心，启动济川路商业街建设。开工面积13万M2，投资5.2亿元。2005年度，重点续建坡子街商业核心和济川路商业街，开工面积14万M2，投资5.6亿元。改善老城区居住环境，降低人口密度；提升完善新区居住环境，增强新区人口集聚，高品味开发建设居住楼盘；适度建设平价安居房。期末，共建设街区8个，改造街区10个，建筑面积170万M2，总投资47 亿元。共搬迁企业26个，其中：2004年度，重点改造海陵路以东的环城河街区，完善莲花居住区，开发建设府南街区，启动市区平价房和安置房建设。建设街区2个，改造街区3个，搬迁企业8个，开工面积55万M2，拆迁面积45万M2，竣工面积40万M2，投资14亿元，建设21＃，20＃街区，改造1＃、2＃、6＃街区。主要有：盛和花园、府南居住区二期、莲花6号小区、高港银杏苑、东进东路街区改造、肉联厂东侧低洼地改造、解放路街区改造、环溪路街区改造、盛塘花园安置房和安居苑平价房等。　　2005年度，重点建设府南街区，启动周山河街区开发，改造环城河内西北及南部街区，完成莲花居住区建设。建设街区2个，改造街区4个，搬迁企业12个，开工面积60万M2，拆迁面积50万M2，竣工面积50万M2，投资15亿元，建设23＃、24＃街区，改造3＃、5＃、8＃、10＃街区。主要有：盛和花园、府南居住区二期、周山河街区一期、高港银杏苑、海陵南路街区改造、下坝以北危旧房改造、通泰南路街区改造、解放路街区改造、高港府后花园等。■ 该地区主要以高档住宅为主 ■ 物业形态以为主■ 该地区有大量的已建楼盘，由于地处泰州市成熟核心地段区域内在售的楼盘较少仅有两座楼盘。 ■ 区域内在售的楼盘都兼有商业部分 ■ 该区域内销售的楼盘均未开盘2005年4月－5月间将是一个集中上市的阶段 表：目前该板块在售楼盘项目： 案 名 基地位置 类 型 建筑面积 (万M2) 主力面积(M2) 均价(元/M2) 容积率 鹏欣丽都 泰州市东进路 小高层 12万M2（其中住宅约10万M2） 未开盘 约3400－3500 1.3 坡子街商业中心 泰州市坡子街 高层 10万M2（其中住宅约4万M2） 单身公寓：56M2 三房：122M2－154M2 约3400－3500 2 营销手法与