怎样做好商业地产建筑策划与前期管理..doc

? 高德海普商业地产全程顾问机构，5月14日报道，建筑策划是商业地产策划重要环节，是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。建筑策划与前期管理对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。 　　建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。 　　在多年的策划实践中，遇到的此类问题也颇多。本文提出几点看法，希望与大家共同探讨。? 　　一、认清策划师在商业策划中的作用。 ? 　　商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面： 　　1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。 　　2、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。??? 　　3、商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。?? 　　二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度 　　商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。 　　随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。 　　?以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。 　　每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过?2000m2的?1.4?倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。 　　此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于?1.4?米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。 　　因此，对与商业地产策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。? 　　三、把握商业与设计二者之间的有效联系。 　　建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单