总控制计划终稿..doc

XX·XXXXX项目 总控制计划书 审批： 审核： 执笔： 参与： 重庆XX城市建设发展有限公司 目 录 绪论 项目概况 市场定位 项目简介 项目控制目标 投资规模 投资收益目标 总成本控制目标 销售及推广目标 招商目标 质量目标 项目实施工程进度控制计划 前期工作进度控制计划 项目建设进度控制计划 项目实施成本控制计划 前期工程费用 工程建设费用 销售推广及招商费用 管理费用 财务费用 营业税费 不可预见费用 总成本控制目标 项目实施销售及推广计划 销售计划 推广计划 销售目标 项目实施招商计划 项目商业业态配置 项目商业业态布局 招商目标 项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定 招商时段划分 项目实施风险控制计划 项目组织架构及工作流程 项目组织架构 项目实施工作流程 项目控制流程图 绪 论 《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。 编制依据： （一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》 （二）《XX·XXXXX项目策划书》 （三）《XXXXX项目经济测算报告》 （四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》 （五）XX项目部提供的工程进度计划 （六）成本控制中心提供的成本信息 （七）营销中心提供的销售推广计划 （八）购物中心发展管理公司提供的招商计划 第一章 项目概况 一 市场定位 1.项目名称 XX·XXXXX 2.项目定位 现代商业步行街 现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。 3目标客户 3.1目标客户群： 商业步行街 70%为： 30%为： XX区为主体的商业物业投资者 本区域拆迁的临时门面经营者 XX区部分政府官员及灰色收入阶层 主城区商业物业投资群体 主城区个人投资经营户 主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买 新都市精品豪宅 90%为： 10%为： XX区成功的私企、个体老板 XX区部分政府官员、公务员 追求现代生活的XX区中青年人群 主城区向XX区扩张的经营户 外来移民居住者 3.2终端消费群： 区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。 4.项目形象概念 现代时尚的都市商业步行街 二 项目简介 地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下： 用地面积（㎡） 21625.6 商业总建筑面积（㎡） 61724 总建筑面积（㎡） 84535 主力店A（㎡） 6248 地上建筑面积（㎡） 62846 主力店B（㎡） 9177 地上商业面积（㎡） 46062 住宅总户数 99 住宅总建筑面积（㎡） 16731 容积率 3.9 垃圾站面积（㎡） 53 覆盖率 50.8% 地下建筑面积（㎡） 21689 绿化率 25.3% 地下商业面积（㎡） 15662 机动车停车数 140 仓储及设备用房（㎡） 1983 地下停车位 115 地下车库（㎡） 4044 地面临时停车 25 一层商业建筑面积（㎡） 10052 一层商业套内面积（㎡） 6978 二层商业建筑面积（㎡） 12004 二层商业套内面积（㎡） 8822 三层商业建筑面积（㎡） 11715 三层商业套内面积（㎡） 9449 四层商业建筑面积（㎡） 11350 四层商业套内面积（㎡） 8864 第二章 项目控制总体目标 一 投资规模 项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。 二 投资收益目标： 项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。 三 工程进度目标 工程总进度从2003年9月11日开工； 商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，