惠州项目年度总结报告..doc

鹏德N次方年度总结报告及计划 第一部分 2012年总结报告 市场环境变化 政府宏观调控…………………………………………………………………2 大市场环境分析………………………………………………………………2 区域市场情况…………………………………………………………………3 项目数据分析 成交数据分析…………………………………………………………………5 销售价格走势…………………………………………………………………5 客户情况分析…………………………………………………………………7 营销策略解读 营销工作大事记………………………………………………………………9 效果分析………………………………………………………………………10 销售现状分析…………………………………………………………………11 宣传工作总结 广告手段………………………………………………………………………11 效果评估………………………………………………………………………12 销售工作总结 销售成果评析…………………………………………………………………13 存在的问题及解决方向………………………………………………………14 第二部分 2013年营销执行计划 一、营销节点计划…………………………………………………………………15 二、总体效果预测…………………………………………………………………21 市场环境变化分析 1.政府宏观调控 (1).楼市政策保持稳调 党的十八大新闻发布会上住建部部长姜伟新的“房地产调控政策不会放松”和“在积极研究扩大房产税试点”的表态，让一线城市楼市神经再次紧绷，诸如限购等楼市调控政策短期内不会取消，同时，国家调控政策的变化将主要体现在差别化发展方面，除了满足住房需求，还会进一步进行市场改革，平抑房价依然是一项重要的工作，预计未来“改善性需求”政策放行的可能性大。 (2).城镇化步伐加快 国务院副总理李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。同时，城镇化进程必然带动二三四线城市房地产市场的发展。 (3).房产税征收范围将扩大 中国社科院11月28日发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”的财政政策报告，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。可见，房产税改革思路正在日渐明朗。同时，继上海和重庆成为第一批房产税征收试点城市后，依据目前市场发展趋势，深圳很有可能会纳入第二批试点，届时更多深圳购房者会将目光投向临近的东莞惠州等地。 大市场环境 (1).楼市忽然爆发，表现出强烈的翘尾行情。 截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到236295套，超过此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。“金11月”基本坐实，目前来看，楼市交易仍在增长，考虑到保障房年终集中交付的因素，12月份仍可能保持较高成交量。与此同时，价格也出现明显反弹，尤其是一线城市，个别项目和区域的价格从年初至今已经上涨3成。 (2).土地购置面积和土地成交价款均有较大增幅。 经过年中几个月的市场热销，部分开发商手中有了不少回笼资金，拿地的意愿更加明显，还有些开发商对于未来的房地产市场依旧乐观，因此也抓紧机会拿地。再加上一些地方政府年底将是土地出让的冲刺阶段，此时政府推出优质地块的成交率相对较高。土地可销存量减少在一线城市更为明显，京沪广深杭一季度批准预售面积已低于2009年（拿地高峰年）同期水平。同时，在销售反弹后，对应的消化周期在8-12月左右，伴随销售回暖延续，市场恢复状态将较好。 区域市场情况 （1）.2012年惠州在售楼盘区域分布 2012年惠州在售楼盘（含新盘及尾盘）433个，其中惠城区为162个占37%，惠湾地区为185个占43%，其他五个地区共占30%。由以上数据可看出，惠湾地区的新盘开发已超越惠城区，目前惠湾地区，特别是大亚湾还有大量地块在开发，新盘如雨后春笋般纷纷起来，未来惠湾地区楼市将会迎来更大的竞争。 (2).2012年惠州房地产市场成交价格区间分布及走势 表一 表二 从表一中可以看出，惠州地区在售楼盘价格主要集中在4000元—6000元/平米，共占56%，8000元以上的占比13%,而此类价格区间的主要是别墅产品，除别墅等相对高端的产品外，普通住宅在惠州的均价并不高。 从表二中可以看出近一年来，惠州及惠阳在售楼盘价格除年初有小幅下降外，其他时段并无过大波动，保持在4500元/平米—6000元/平米。其中，惠阳地区近半年来均价保持在5000元/平米左右，略高于整个惠州地区的均价。同时，惠城区均价保持在7500元左右，高于其