我国养老地产发展现状..doc

我国养老地产发展现状 一、概念 养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。 养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。 2、与普通住宅的差异性 消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品” 产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。 社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 3、养老地产的优势 1）减轻子女养老压力，提高社会效率； 2）有利于老年人身心健康； 3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高； 4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 4、养老地产的发展过程 目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。 普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。 老年社区：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。 二、我国养老地产发展概述 1、发展背景 进入21世纪，随着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大了对养老产业的投入力度。仅2009 年一年，国家就建立并逐步推广了“新农保”的全民养老保险制度。目前已经在10% 以上的县展开了对60 岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐步开展了向80 岁以上老人发放月度生活津贴；在全国新建了1000 多家养老院和其他养老机构，使10 多万五保老人开始进入养老机构受到养老护理；加强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。同时，政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及服务行业标准征求意见；在养老产业的发展规划上则提出了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”养老格局（即：90% 通过家庭照顾实现养老，7% 通过社区照顾养老，3% 入住养老机构集中养老）的指导思想。虽然说政府所做的以上工作还没有真正解决目前困扰我国养 老产业发展的核心问题，许多工作还处在研究、探索阶段。但传达出的政策信息是：政府正致力于我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐步推出，房地产行业进军养老地产项目的开发，其政策时机已经逐步成熟。 从另一个角度分析，经过了连续几年的房价暴涨，在抑制住房投机政策的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。虽然没有人能够预料此次调整的周期和调整的深度，但多元化的住房供给政策（保障房、廉租房、商品房并举），必将对房地产行业产生深远的影响。同时我们应该看到，传统的房地产大概还有15 ～ 20 年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70 后和80 后，当90 后成长起来时，他们双方父母家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就减少了很多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。因此，养老住宅的开发与建设不仅是将来，也是现在迫在眉睫的事情。只是由于现在养老地产所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持还没有完全到位，商业模式也不够成熟，一旦条件具备，养老地产将会是爆发式增长，每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，早作考虑和准备。 2、市场分析 1）市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%。 2）较强的购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。 3）潜在购买欲：养老观念逐渐转变。二个客观条件（4