我国居民住房分层消费与住房结构调整研究..doc

我国居民住房消费分层与住房结构调整研究 魏 国 平 （广东轻工职业技术学院管理系 广东 广州 510300） 摘要：在市场经济条件下，住房消费的层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定的，住房供给的层次性也应该适应需求的层次性。本文分析了居民住房消费分层影响因素、需求与供应结构失衡的原因，提出住房分层消费与结构调整的对策与建议。 关键词：住房 消费分层 结构调整 Study of The stratified housing consumption and housing structure Adjustment Abstract:. Under marketing-economy conditions, the stratified housing consumption is decided by the residents of personal disposable income or ability of payment, and the level of housing supply should also be adapted to the level of demand. This paper analyzes the factors of stratification of housing consumption and the imbalance between demand and supply structure, then give some countermeasures and suggestions . Keyword: Housing Housing Consumption Structure Adjustment 一、城市居民的住房消费分层的影响因素 1、社会分层与收入差别 消费与社会分层结构是现代社会中相互渗透的两个主题，社会分层影响并在一定程度上决定了消费分层。韦伯(M.Weber)认为“共同的消费原则”是“地位群体”分层的重要依据，揭示了消费现象与社会结构的内在联系。凡勃伦在《有闲阶级论》中指出，新兴富豪通过“炫耀性消费”来炫耀其社会地位、权力和金钱，其在社会阶层体系中的优越性就是依赖于这种炫耀性消费来表现。布迪厄在《区隔：品味解读的社会批判》一书中指出，消费并非“独立”，要准确解释消费行为，就必须将其置于更广阔的社会背景——包括生产以及社会阶级中去理解。消费的对象既包括物品本身，也包括物品被赋予的意义，住房作为一种特殊的消费品，无疑都具备上述阶层消费的特征。国内近年来社会阶层研究在方法上主要是采用收入、职业、职位等多元指标法，在房地产市场的细分与目标市场选择时也主要考虑上面几个因素。 在市场经济条件下，住房消费的层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定，然而，居民的可支配收入或住房的支付能力主要由其职业和职位等因素决定。居民的住房需求取决于他们的收入承受力，也就是在既定收入水平与房屋价格水平下，各阶层居民实际能承担的住房面积或者总价。在现有的商品房市场、限价房、经济适用房和廉租房供给上，不同收入群体承受能力差别极大。最低层（10%）是最低收入家庭，需要政府提供廉租房；中间层（30%）是低收入家庭和中等偏下收入家庭，需要政府提供经济适用房；中下收入和中等收入的夹心阶层（40%）中的部分家庭可以考虑购买限价房；中等及以上收入家庭（40%），可以依靠自身承受力购买商品房（具体分析见表一）。 表一 城镇各收入阶层住房门槛分析表 收入等级 阶层人口比例（%） 支付能力能承受的住房类型 廉租住房 经济适用房 限价房 商品住房 最低收入户 10 √ × × × 低收入户 10 # √ × × 中下收入户 20 # √ √ × 中等收入户 20 # # √ √ 中上收入户 20 # # # √ 高收入户 10 # # # √ 最高收入户 10 # # # √ 注：“√”表示已进入相应门槛，“×”表示尚达不到相应门槛，“#”表示禁止进入相应门槛。 2、家庭生命周期 家庭生命周期作为一个家庭从形成到解体呈循环运动的代际承续过程，它对家庭的住房需求同样起到决定性作用。它最早是由美国学者P·C·格里克( Glick) 于1947 年从人口学角度提出的。格里克把完整的家庭生命周期分为形成、扩展、稳定、收缩、空巢、解体6 个阶段。对居民住房消费来说, 不同的家庭生命周期直接决定了家庭在住房面积、结构、功能等方面差异。根据我国城市社会家庭变迁的实际情况, 对住房的需求把家庭分为六个阶段: 单身阶段、新婚阶段、满巢一阶、满巢二阶、满巢三阶、空巢期。在这六个不同的时期, 城市居民的住房消费具有鲜明的周期性与阶段性特征（见表二），处于家庭生命周期不同阶段的家庭