我国房地产市场供求关系分析..doc

我国房地产市场供求关系分析2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。 市场需求高速增长 近几年市场需求呈上升趋势 近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2002年1～11月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1％。 个人消费成为市场需求的主体 20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426．66万平方米，占当年商品房销售的17.9％；而到了1997年，个人购买的商品房达5233．72万平方米，占当年商品房销售的66．6％；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73．6％，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80％，2001年这一比例已达到87％，2002年1～11月，个人购买商品房的比例为90％。1～3季度，北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3％，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。 二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。 2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86％、59％、99％；经登记备案的出