我国房地产行业现状与影响因素分析..docx

我国房地产行业现状与影响因素分析标签：房地产 宏观调控 发展趋势 摘要：房地产行业的竞争加剧，管理逐渐加强，企业的优胜劣汰是市场竞争的自然法则，机会和风险是并存的。本文运用企业发展的相关理论从宏观经济环境、行业环境、竞争环境以及企业资源和能力等方面分析中国房地产行业概况和外部环境。关键词：房地产，宏观调控，发展趋势1. 引言狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物，而广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产业是一个包括土地开发，房屋建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性活动。2. 我国房地产业现状分析从1979 年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979 — 1991 年，中国房地产市场复苏成长，全国开始城镇住房制度的改革。国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。第二阶段：1992 — 1997 年，中国房地产市场初步形成，进而得以全面发展。第三阶段：1 9 9 8 年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。2.1 房地产业发展现状在国家鼓励个人住房消费政策的引导下，中国房地产行业己经连续多年保持了远高于G D P 增长的增长态势，为整体经济的增长提供了强大动力。（1 ）需求继续刺激投资增长根据世界银行研究报告，住宅需求与人均G D P 水平有着非常紧密的相关性。住宅产业在人均GDP 300 美元时开始起步，至1 3 0 0 美元时，进入稳定的快速增长期。2 0 0 8年，我国人均G D P 约为1 6 3 3 美元。“十一五”经济发展战略目标完成后，届时我国人均G D P 将达到2 0 0 0 美元，而按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值也是2 0 0 0 美元，因此，我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。（2 ）房地产与金融紧密结合目前，房地产开发资金来源主要是国内商业银行贷款、开发商自筹资金、销售定金和预收款以及利用外资等四个途径。自1996 年以来，央行7 次降息，持续扩大对房地产企业贷款和个人住房按揭贷款规模。2008 年商品住宅己经占到开发总量的8 6 % ，各地在银行扶持下已产生一批具有市场份额和品牌优势的大开发商。（3 ）房地产供给情况随着我国房地产业的发展，我国房地产开发商队伍迅速扩大。1986 年，我国房地产开发商只有3000 多家，而2002年底全国房地产开发企业近3 万家。现阶段我国房地产全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少，2008 年底我国房地产开发商基本上稳定在24000 多家。2.2 房地产业发展中存在的问题（1 ）有效需求不足房地产开发的高速发展是由对商品房屋的需求所支持的。对房地产的需求由三部分组成，一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二是投资需求，购买的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。由于房地产投资规模扩大，商品房供应量增加，销售面积又小于竣工面积，空置面积增多。2 0 0 8 年商品住宅空置面积增长12.2%，商业营业用房增长21.6%，均高于2007 年同期增速。其中，广东、北京、上海、辽宁、江苏5 省市的空置面积占全国的5 0 . 8 % 。（2 ）土地供应增长过快近几年来全国房地产开发土地购置呈高速增长的趋势，2006 年全国房地产开发企业土地购置面积增长18.3%，2007 年增长41.4%，2008 年增长45.3%，均远远高于同期房地产开发投资的增长速度。土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发的成本，导致房价上升。一般来讲地价只应占房价的2 0 % ，但有的地方占到4 0 % ，甚至超过5 0 % 。（3 ）房地产开发对银行资金的依赖较大，金融风险增加在房地产开发资金来源中，银行资金有两部分组成。一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的自有资金。据统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的比重约为2 3 % 左右，是主要资金来源。但是，作为另一资金来源的自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中有很大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付3 0 % 计算，企业收入中有7 0 %来自银行贷款。按此计算，房地产开发中实际使用银行资金的比重应在5 0