我国房地产顾客购买行为进行分析..doc

哈罗德模型 　　哈罗德一多马模型 　　把经济增长作为一个独立的、专门的研究领域。是从英国经济学家哈罗德和美国的经济学家多马开始的。我们这里以哈罗德经济增长模型为代表。 　　哈罗德经济增长模型理论是建立在凯恩斯的国民收入均衡理论基础上的。哈罗德在建立其增长模型时做了如下假设： 　　1．社会只生产一种产品，这种产品既可以是消费品，也可以是投资品。储蓄倾向不变，所以边际储蓄倾向和平均储蓄倾向是相等的。 　　2．资本一劳动比率固定不变，因而资本产量比率也不变，即原有资本的生产率必然等于新投入资本的生产率。 　　3．社会生产过程中只使用劳动力和资本两种生产要素。且两种要素之间不能相互替代。 　　4．技术状态既定，不存在技术进步。哈罗德在上述假设条件下将经济增长抽象为三个宏观经济变量之间的函数关系，第一个变量是经济增长率，用G表示；第二个变量是储蓄率，用s表示；第三个变量为资本一产出比率，用v表示。数学表达式为：G,=s／v。从式中可以看出：一国的经济增长率与该国的储蓄率成正比，与该国的资本一产出比率成反比。另外，哈罗德将经济增长率分为实际增长率、均衡增长率和自然增长率。实际增长率就是社会实际达到的经济增长率，值得注意的是。在一般情况下，实际增长率不能用哈罗德模型的基本公式来计算，这是因为实际经济状况并不满足哈罗德的前提假设。比如储蓄不等于投资。均衡增长率就是哈罗德提出的有保证的增长率。它所对应的是合意的储蓄率和合意的资本一产出比率，因此，在实现均衡增长率的情况下，由于实现了充分就业的有效需求水平，且形成的生产能力得到充分利用，所以，就各年情况而言，产量或收入达到最大值时，社会上既无失业又无通货膨胀。自然增长率是在人口和技术都不发生变动的情况下，社会所允许达到的最大增长率。中国1953-1978年基本满足该模型，相关性为0.97. 　　34 北方经济·2oo6年第6期 　　哈罗德认为，当实际增长率和均衡增长率发生偏差时．会导致经济短期波动。而当均衡增长率和自然增长率发生偏差时。则会导致经济长期波动，而且一旦偏差发生，就有自我加强的趋势。因此要实现实际增长率等于均衡增长率并等于自然增长率的长期均衡增长几乎是不可能的，常被形象地称为“刃锋式”的经济增长 扩展阅读： 二、影响购买者行为的主要因素 （一）心理过程分析 （二）家庭、文化因素对购房者的影响 三、房地产购买决策过程分析 （一） 购买行为的类型 （二）房地产消费者购买决策过程的阶段分析 第二节房地产营销组合设计——以中添御花园为例 一、中添御花园项目概况 二、中添御花园产品组合设计及策略 （一）房地产产品层次 （二）产品形象策略 第一节我国房地产顾客购买行为进行分析 一、房地产消费者购买行为分析 （一）房地产购买行为的形成 房地产购买行为，是指房地产市场的消费者为了满足生活或生产、投资等各种需要，在一定的购买动机驱使下，通过支出货币而取得房地产商品的一种活动，即购买活动。它的形成过程如下图所示： 形成购买动机 刺激 寻找 目标 发生购买行为 紧张感 需要 购买行为的形成过程 （二）房地产购买行为的内容 1.购买主体(organizations)——谁是购买者(who) 2.购买对象(objects)——购买什么(what) 3.购买原因(objectives)——为什么购买(why) 4.购买地点(outlets)——到哪里购买(where) 5.购买时间(occasions)——什么时间购买(when) 6.购买方式(operations)——如何购买(how) 7.购买主体(organizations)——谁是购买者(who) 二、影响购买者行为的主要因素 （一）心理过程分析 1.感觉 （1）对单价的变化较建材质量的差别更敏感 （2）更多地考虑总价而忽略单价 2.知觉 消除知觉风险的策略： 作出保证；政府机构测试；保证退钱；口碑传播 3.学习（注意、记忆、思维、想象） 发挥消费者学习效应的策略： 提供楼盘素质；广告要有吸引力；加强广告宣传；激发消费者的想象 4.情绪与情感 相应策略： 创造令消费者身心愉悦的购买环境 5.态度 通过劝说宣传、增加接触频率等引导消费者改变对态度。 6.消费者动机 （1）理性动机指个体在购房时主要关注价格、质量、售后服务等。包括投资动机和自住动机。 （2）感性动机指带有感情色彩的动机包括求新动机、求美动机、求名动机健康舒适动机。 (二)家庭、文化因素对购房者的影响 1.年龄和家庭生命周期阶段 家庭生命周期是指一个家庭从建立到不断发展过程中所经历的不同阶段。处于不同家庭生命周期阶段的顾客具有不同的购房心理。 （1）初婚