《外文翻译：美国现今抵押环境下对住房抵押贷款的审核标准金融0702郭亮.doc

美国现今抵押环境下对住房抵押贷款的审核标准 Clarence C. Rose, PhD 著 中南大学 金融0702 郭亮 译 摘要 本文为观察、检测次贷危机对借款机构评定与规抵押贷款的标准及准则所造成的影响，对现今金融类期刊及抵押贷款发放者进行了一系列调查研究学习。首先，本文对抵押贷款所需最低条件以及为获取最低还款可行利率的标准条件进行了观测。其次，通过观测历史抵押贷款所需条件，向未来有意采用住房抵押贷款方式的购房者与考虑采用该方式再投资用以克服经济困境的房屋所有人提出了评定、规范住房抵押贷款方面的建议。 概述 尽管近期住房抵押利率一直保持较低水平，全国住房销售与抵押住房再投资均不景气。 过去，较低的抵押利率对住房销售及抵押住房再投资有显著的促进作用，但如今，在全国9.6%失业率的经济大环境下，尽管利率偏低，许多人无法进行购房或抵押住房再融资。除了经济衰退带来消费者对未来经济的不自信，借款机构受次贷危机影响，对抵押贷款贷款方的高审核标准也是全国住房销售与抵押住房再融资市场不景气的重要原因。为了减少拖欠及违约情况的发生， 借款机构严格控制贷款发放标准。许多没有达到标准的人无法通过抵押贷款购房或者再融资。 本文为观察、检测次贷危机对借款机构评定与规抵押贷款的标准及准则所造成的影响，对现今金融类期刊及抵押贷款发放者进行了一系列调查研究学习。首先，本文对抵押贷款所需最低条件以及为获取最低还款可行利率的标准条件进行了观测。其次，通过观测历史抵押贷款所需条件，向未来有意采用住房抵押贷款方式的购房者与考虑采用该方式再投资用以克服经济困境的房屋所有人提出了评定、规范住房抵押贷款方面的建议。 金融知识在当今社会意义重大。包括一部分受过高等教育的众多美国人，对于住房抵押贷款知之甚少。他们不了解他们个人的经济状况与信用记录对抵押贷款审核标准、利率、业务费率、及其他相关费用的影响。本文对为相关客户提出在现今押环境下对住房抵押贷款的评定与规范这一领域的建议的金融咨询师有着显著意义。 当今住房抵押贷款环境 不同于现在，过去的几十年里，美联储采用低抵押贷款利率都对住房销售及抵押贷款再融资产生了显著推动作用。美联储采取类似的措施，带动房地产领域走出了过去几十年中八次萧条中的七次。现在美联储刺激购房与抵押贷款再融资政策的失效，是多方作用的结果。 严重的经济萧条，高龄贷款人，不理智的购房决策及使用抵押贷款再融资进行高风险投资行为共同造成了非常多的贷款人丧失赎回权。成千上万的美国人，没有钱支付他们之前购买的房屋或者用以进行再融资的房屋，只好变卖家里值钱的物件来避免丧失赎回权。许多购房者们被其吸引，最终血本无归。最初的较低的抵押贷款利率、混合拆息采购，月付息后付本金，和可调利率抵押贷款，只是让贷款人萌生承受自身能力的幻觉。此外，使用一个新的抵押贷款在附近的住房市场繁荣时期的市场价值的抵押贷款利率类型之一诱惑利率贷款再融资是许多现有业主的共同做法。一些房主每隔几年利用现有资产清偿债务，当房地产市场的繁荣结束，房价下跌，其中许多是相同的房主无法承受原较低的诱惑利率突然升高。同样的，许多人因为没有足够的资产打到抵押贷款的最低标准而无法进行再融资。朗读 对于大多数美国人来说，购房是其一生是最大和最重要的财务决定。然而，在目前的经济环境中，这个美国梦的重要组成部分可能会丢失或被搁置在可预见的未来。由于住房抵押贷款赎回费率暴涨的结果带来的次级抵押贷款危机，贷款在美国已经大大收紧了按揭贷款的资格和获取各类住房抵押贷款机构的相关规定。此外，从进入第二按揭市场的机构投资者投资基金已完全干涸，除了最安全的抵押贷款支持证券。 在今天的住房抵押贷款环境，借款人越来越小心和注重贷款的选择性，以避免额外的抵押贷款违约或贷款方丧失赎回权。同时，大多数对抵押担保证券进行投资的机构严格限制新住房抵押贷款的发放。紧缩管理的抵押市场给许多潜在购房者及有意向进行抵押贷款再融资户主带来了极大的阻碍，因为他们中的很大一部分无法达到借款人的标准。 为给市场注入新的活力，美联储将住房抵押贷款利率降低到了近50年的最低水平。然而全美新单户型住宅销量在2010年1月达到了自1963年以来的最低水平。尽管拥有30年期固定利率抵押贷款的房主中的37%持有6%或更高的抵押贷款利率，住房抵押贷款再融资市场同样不活跃（这已经是远高于2010年年底4.0%的30年期固定利率抵押贷款的抵押贷款利率）。许多房主可以从较低的抵押贷款利率中受惠。然而，数百万美国人错过了这样的投资良机，因为他们无法满足再融资抵押贷款当今的高资本要求。为了应对次贷危机和更严格的贷款资本需求，美国银行在2009年年底，公布了他们在1942年以来最大的抵押贷款利率下调。 抵押贷款前景展望 尽管美联储出台了一系列措施刺