物管维修工配置技巧..doc

物管维修工作，分常规性维修和随机性维修两种。其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护，如电梯年检、水箱清洗等，常规性维修属计划内维修，通常是可以控制的；随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修，如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等，随机性维修属计划外维修，通常是难以控制的。 物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点，正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。为寻找合理的物管维修人员定员定编方法，笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手，通过剖析维修工作的特点，总结形成了物管维修工的配置技巧。 一.常规性维修人员配置 （1）设置常规性维修工作频率 物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的维修工作为例，室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。 相同项目的维修工作，其每一小类的服务，如路面路基检查频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性，即服务要求高，则服务的频率和所需的工时越多，反之所需工时就少。 以笔者服务的武汉中央花园小区为例，笔者通过实践总结，制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为（见表1-1） 频率/标准 工作内容 频率（次/月） 工作标准 Ⅰ 室外 场地 （1） 路面路基检查 1次/月 0.10小时/人·100㎡ （2） 路灯及公共线路检查 1次/月 0.10小时/人·个 （3） 停车场（库）设施检修 1次/月 0.15小时/人· 100㎡ （4） 污雨水井疏捞 1/12次/月 0.5小时/人·个 （5） 井盖、雨水篦、路灯刷漆维修 1/24次/月 0.5小时/人·个 （6） 公共标示、垃圾桶等检查维修 1/6次/月 0.3小时/人·处 Ⅱ 房屋 本体 （7） 地基基础检查（抽查） 1/12次/月 1小时/人·栋 （8） 承重结构检查（抽查） 1/12次/月 1小时/人·栋 （9） 公共屋顶完好程度检查 1/12次/月 1小时/人·栋 （10） 避雷带局部除锈、补漆 1/12次/月 2小时/人·栋 （11） 公共通道、门厅、吊顶等检修 1/12次/月 1小时/人·单元 （12） 公共门窗的检修 1/12次/月 2小时/人·单元 Ⅲ 机电 设备 （13） 消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查 1/6次/月 0.4小时/人·个 （14） 消防带、枪头检查 1/3次/月 0.2小时/人·个 （15） 消防控制室试运行检查 1/6次/月 4小时/人·个 （16） 水箱异常情况检查 4次/月 2小时/人·个 （17） 水箱清洗消毒 1/12次/月 16小时/人·个 （18） 水泵房清洁及异常情况检查 4次/月 2小时/人·个 （19） 专用变压器巡检 4次/月 1小时/人·个 （20） 电梯设备A类检修 2次/月 1小时/人·部 （21） 电梯设备B类检修 1次/月 1.5小时/人·部 （22） 电梯设备C类检修 1/3次/月 2小时/人·部 （23） 电梯设备D类检修 1/6次/月 2小时/人·部 （24） 电梯设备E类检修 1/12次/月 2小时/人·部 Ⅳ 空置房 检查 （25） 水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查 1次/月 0.5小时/人·室 Ⅴ 水电表抄录 （26） 抄录相应水、电表底数 1次/月 0.15小时/人·表 表1-1 （2）收集常规性维修工作内容 物管常规性维修工作内容，是指物管项目中有多大面积的室外道路，有多少个污雨水井，有多少部电梯等。 武汉中央花园小区，常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600㎡的公共道路、1119个污雨水井、13部电梯等。 具体维修服务内容如表1-2所示 序号 项目名称 数量或面积 备注 1 小区房屋 45栋/140单元/2136户 18层2栋/11层5栋/12层4栋/其余均为6、7层 2 公共道路面积 9600㎡ 3 地下停车场 2140㎡ 4 污、雨水井 1119个 5 标示、垃圾桶等设施 130处 6 消火栓 200个 7 消防控制室 2处 8 水箱 11个 9 水泵房 3处 10 专项变电站 4处 11 电梯 13部 12 路灯 303个 13 空置房 24套 14 电表 416块 15 水表 727块 表1-2 （3）物管常规性维修人员配