2006年上半年惠州房地产市场调研报告.doc

窗体顶部 2006年上半年惠州房地产市场调研报告 窗体底部 窗体顶部 今年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增 长36、9%和46、7%。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。 5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1-7月。 一、2006年上半年惠州房地产现况 1、整体经济状况 固定资产投资增长平稳。1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1-7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。分县（区）来看，1-7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。 表一：开发投资对比表（单位：亿元） 项目 固定资产投资 房地产开发投资 2006年1-6月 123.9 26.28 2005年1-6月 123 16.27 同比增长（%） 0.7% 61.52% 2006年1-7月 149.31 31.37 2005年1-7月 145.53 18.76 同比增长（%） 2.6% 67.2% 第三产业投资增长强劲。1-7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。 2、商品房投资与建设 从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。上半年共完成房地产投资26、28亿元 ，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。 上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。 表二：商品房屋建设数据表（万㎡） 项目 施工面积 其中：新开工面积 竣工面积 2006年1-6月 422.27 140.93 41.54 2005年1-6月 326.07 85.02 43.64 同比增长（%） 24.76 65.76 -4.81 3、商品房销售 1-7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增长45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增长52、8%，商品房销售均价2879元/平米。以上数据显示我市受房产新政的影响不大。 4、商品房交易 第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。 表三：商品住宅交易数据（1-7月）（数据来源：惠州房管局、世联数据中心） 指标 数值 增长率（与去年同期环比） 成交面积（万平米） 130、98 17% 成交套数（套） 10177 0.04% 成交金额（万元） 346701.3 23% 成交均价（元/平米） 2646 5% 二、房地产市场分析 1、 住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力 从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发