《小议中国房价及政府调控.docx

小议中国房价及政府调控摘要：近年来，我国的房价一路高升，使得住房问题成了老百姓普遍关心和忧虑的话题。政府也对高居不下的房价进行了调控。本文就房价上涨的现象和原因和政府政策从经济学的角度进行了一些思考。关键词：房价 政府调控 需求 供给 投资性购房正文：20世纪80年代末90年代初，海南的房地产泡沫让投资商血本无归，随后房价虚高、房地产泡沫等词进入了中国学者的视野。21世纪，经济的持续繁荣推动了新一浪的房地产泡沫和房价虚高。2003年下半年开始，中国的房地产市场，尤其是某些地区的房地产市场出现了过热的情况，房地产价格中泡沫的成分日益增大，负面影响日益显现，急需政府对房地产市场实行调控。2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，开始了对房地产市场的宏观调控。2004年，国务院及各级地方政府又陆续出台了调控房地产市场的若干措施。2005年4月,国务院下发一份关于切实稳定住房价格的通知，即“国八条”。文件从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入。5月，根据国务院的统一部署，坚持遵循市场经济规律，建设部等七部委制定和出台了包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观经济政策，即“房产新政”。在土地政策方面，通过严格制定土地利用总体规划和年度计划，直接规定各类房地产用地的布局和比例，调节土地供应总量与供应结构；税收政策方面，通过下发《关于加强房地产税收管理的通知》，明确了征收营业税的政策界限和征管措施，并开始研究征收个人收入所得税的可行性；在信贷政策方面，人民银行调整了个人住房贷款利率和最低首付款比例，加大了“窗口指导”的力度，同时银监会要求各国有商业银行和股份制银行对房地产贷款业务开展自查，并组织银监局进行现场检查。2006年5月，国务院转发九部委《关于调整住房结构及稳定价格的意见》，与2005年疏可走马的“国八条”相比，要直接狠辣得多：1“90平方米住宅需占总开发面积70％”的套型新政直接影响开发商的规划报批和市场运作；2限价限户型的“双限政策”改变价高者得地拿地规则。然而，土地价格的上升，建材涨价、建筑工人工资水平增加、拆迁成本提高，房屋供给减少特别是供需矛盾预期的推动仍然是房价高居不下。据报道,截止到2009年 9月,北京的房价均价已经悄然进入3万元时代,1 其房价收入比高达27: 1,超出国际平均水平5倍2, 如此之高的房价使绝大多数居民“望房兴叹”。中国房地产研究会副会长顾云昌曾在11月6日举行的《经济观察报》2009年蓝筹地产评选峰会上表示，2009年1-10月，全国一手房和二手房销售总额总计可能达到5万亿元年。数据显示，2009年1-10月全国社会消费品零售总额为10万亿元。从这个数据来看，全国人民2009年买东西用的一半的钱都花在房地产消费上了。受开发商追逐利润最大化的影响,目前我国现阶段住房建设大部分是商品房,约94%的住房开发定性为商品房,开发商热衷于开发中、高档商品房并抬高房价,而经济适用房和廉租房比例小,房屋供给结构的失衡导致价格结构矛盾更为突出,高价位商品房比重过高,低价位商品房开发量不足,与城镇普通居民家庭收入不适应,造成许多城市出现商品房大量空置与老百姓购房难的局面,这充分暴露了房地产市场供给过剩与购买能力不足的矛盾。这些与我们现行的房改提出“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应体系相去甚远。同时,房价受修建地铁等基础建设的影响较大,短时间内非正常上涨的现象十分常见。由于人们对房地产市场的乐观预期,以及国外投资者对人民币升值的预期,房地产市场上形成了一种投机性需求,把住房当作一种财产保值、增值的手段。近年来,民间大量的资本涌向房地产,用于购买两套甚至多套房产,出现了“温州炒房团”、“山西炒房团”等现象。投资者买房不是为了满足自己居住的需要,而是为了升值、套利,但却给市场发出一个错误信号。市场需求旺盛,从而强化了人们对房价的上涨预期,进而推动了房产的过热和房价的狂升。另外，房地产业市场体系尚不完善,市场规则不健全, 相关的法律法规体系也不健全。开发商利用广告对住房本身进行大肆炒作,也夸大住房需求的宣传,误导消费者追求物质的享受,对中低收入的人们带来较大的精神压力。利用政策、信息不对称、不透明,通过虚假交易、虚假宣传等发布不实价格信息,哄抬房价,误导市场预期。故意放慢开发、销售进度,捂盘惜售、囤积房源的现象屡禁不止,人为造成市场紧张,也同样带来房价短期内的非正常上涨。同时，地方政府大量拍卖土地,全国各大城市地王频现。由于土地是不可再生资源,用一块少一块,土地供应量持续减少,大大提高了土地的价格,加大了房产开发成本,从而加剧了房价的上涨。而且，商业银行向房地产市场投放了巨大的货币量,极大地发挥了房贷的杠杆作用,支撑了对房地产市场的虚假需求