《成本逼近法中各参数取值及估价程序.docVIP

对成本逼近法中各参数取值及估价程序的 重新思考和订正 敬松① 杨珊② 滕一华① （①重庆工学院工商管理学院，重庆400050 ②重庆金汇会计师事务所有限责任公司，重庆400015） 内容摘要：成本逼近法是土地评估的主要方法之一，它在实际估价实务中暴露出了一些认识偏差。论文分析了成本逼近法中各参数的取值，并认为成本逼近法适用范围可拓展到任何类型的土地价格评估。在以上分析和认识基础上，对成本逼近法估价程序做了重新订正。 关键词：成本逼近法 参数取值 估价程序 成本逼近法是土地评估的主要方法之一，它是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。由于这种方法以成本作为评估的基础，在我国目前土地市场缺乏较为发达、完善的市场环境和充分的市场信息，地产市场操作不规范的情况下，它成为土地评估实务中经常运用的方法。但成本逼近法,在实际估价实务中暴露出了许多明显的问题,从而导致其评估结果很大程度上不能真实的反映土地价值.为此,有必要对成本逼近法进行深入研究,以使成本逼近法估价结果能真实地反映土地收益及土地价值规律,促进我国土地市场的完善和发展. 1.“国标”对成本逼近法基本公式的表述 成本逼近法作为模拟公允市价的评估方法，在中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)(以下简称“国标”)中的基本公式表述为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 2.成本逼近法中各参数取值分析 2.1.土地取得费和土地开发费的取值依据 在实际估价过程中，土地取得费和土地开发费往往以该土地取得和开发的实际相关费用作为评估依据，这种方式将成本简单地理解成为了因生产产品或提供劳务而花费的各种费用的总和。我们认为成本逼近法所依据的基础成本----土地取得费和土地开发费应是待估宗地所在区域的客观成本或有效成本。因此，应用成本逼近法对土地价值进行评估，我们应以待估宗地所在区域在估价时点上的平均土地取得费和土地开发费作为取值参照，而不应以实际相关费用作为取值依据。另外，土地取得费的取值在实际估价中往往不区分土地取得前的权利性质，一律用征地费作为取值依据。而我们认为正确的取值依据应区分不同情况：若土地取得前是农用地或荒地，征地费用可作为土地取得费的主要依据；若该土地本身就是国有土地如旧城改造用地，这时土地取得费则应以拆除房屋和构筑物的补偿费以及拆迁安置补助费为主要依据。 2.2.土地开发费中各种费用的测算 土地开发费的测算应首先按照待估宗地的条件，评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度，然后以确定的待估宗地开发程度在该区域需投入的各项客观或有效费用来计算。待估宗地的开发费主要包括宗地基础设施配套费以及产权人进行地产开发需缴纳的城市建设配套费。 2.2.1.基础设施配套费用的确定分析 ①.土地开发费的取值不应仅考虑红线内开发程度的影响，而应综合考虑红线内外开发程度对宗地地价的影响 土地开发费除了开发场地内的基础设施所需耗费的费用外，场地外的土地开发程度对地价的影响也是很明显的。例如，两宗红线内开发程度相同的土地A和B，处在土地级别、用途相同而场地外开发程度不同的地方，场地外“六通一平”的A地地价就会高于场地外没有开发的B地地价。显然这部分增值是由红线外开发程度的辐射投资性增值引起的。 ②.红线内外开发程度中“通”和“平”对地价的影响程度不一致 据我们的实际调查，红线外的基础设施“通”的状况对地价影响程度大，而红线内的基础设施“平”的状况对地价的影响程度大。两者对地价的影响应根据实际情况结合对有关专业人士的咨询取一个相对合理的权重，以其加权算术平均数作为宗地红线内外开发程度对地价的影响。 ③.红线外基础设施的分摊 红线外基础设施并不是完全为评估宗地所利用，而是由该区域的所有宗地共同享用，因此应根据该区域所有宗地各自的享用程度对红线外基础设施进行分摊，享用度高则应分摊的红线外基础设施比率大;反之，则小。 ④.红线内外基础设施成新度对地价的影响 在进行红线外基础设施分摊的同时，也应考虑红线外基础设施“通”的成新度（准确描述应为“通”所对应的物质实体的成新度，以下同）对地价的影响。虽然红线外“通”的新旧状况不能直接影响到宗地的使用价值，然而“通”的状况将直接影响到红线内“通”的保证度。从表面上看，红线外“通”状况的好坏并不需要红线内产权人作相应的投入，但是为了保证红线内的“通”，市政部门必须作相应的投入，这部分投入对土地来讲，是客观存在的。因此在土地评估时，必须考虑红线外基础设施成新度对地价的影响。同时，红线内基础设施的成新度也对宗地地价产生影响。若红线内的基础设施陈旧，为了保证土地的正常使用效益，土地使用者或土地开发