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房地产市场论文住房制度改革论文： 我国房地产市场发展回顾与反思 　摘要：自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展。房地产市场逐步形成并成熟，但这当中包含的各类问题也急需解决。通过回顾我国房地产发展的历史过程，提出房地产发展过程中存在的问题并提出相关政策建议。 　　关键词：住房制度改革;房地产市场;政策调控 　　1 引言 　　房地产市场对我国的经济贡献卓著，在已过去的10年，是中国房地产飞速发展和取得巨大成就的十年。当前的房地产已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多部门的重要产业。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国经济增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。因此，本文将回顾房地产发展历史，找出发展中存在问题，并寻找合理的出路。 　　2 房地产市场发展历程回顾 　　2.1 第一阶段：房地产市场初步形成（1978至1991年） 　　1978年之前的二十多年中，我国没有房地产业，只有建筑业。1978～1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐步加深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 　　2.2 第二阶段：房地产过热和市场调整（1992至1997年） 　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业开始快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在一些地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅下降。1994年继续1993年下半年的宏观调控。由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策，经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 　　2.3 第三阶段：房地产市场平稳快速发展（1998至2002年） 　　由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 　　2.4 第四阶段：房产价格持续上扬，宏观调控加强（2003年至今） 　　2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资的过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，努力采取相关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2008年后半年由于全球金融危机影响，经济乏力，直接波及到房地产市场。全国房地产市场呈现量价齐跌的形态。2009年在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况，我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理力度加强，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到有效遏制。 　　3 我国房地产市场发展存在的问题 　　我国房地产市场发展时间较短，由于政府对房地产市场的管理需要认识过程，在过去的二十年里，房地产运作规范度较低，虽然这样有利于房地产的放开发展，但也造成了一些秩序的混乱。 　　3.1 土地供应不合理 　　在过去二十几年的房地产发展中，政府将土地以很低的价格划拨给一些房地产商，使得在房产开发过程中土地所占成本较低，以较低价格得到土地的房产商快速致富，而有些房产商拿不到一手划拨地，就需要去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房产商拿到的土地成本较高，甚至超过了国际上公认的土地价占房价20%的比例。这样既影响了房地产企业之间的公平竞争，也容易出现腐败行为。 　　3.2 房产价格相对较高 　　许多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，这就导致房产的需求一直处于旺盛状态，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，与之形成对比的是中国的房地产利润率