《房地产宏观调控.docxVIP

谈政府在房地产市场扮演的角色——小组作业小组成员：1120100883 张凌雲 1120100880 袁 维 1120100872 师 鑫 1120100884 张荣江 1120100886 张子傲谈政府在房地产市场扮演的角色摘要：关键词：目录1.序言32.房地产行业存在的问题32.1房价高32.2鬼城43.导致房地产市场畸形的原因43.1刚性需求的膨胀43.2投资途径的匮乏43.3地方政府推波助澜43.4购房者的特殊心理43.5房地产的恶性循环54.政府扮演的角色54.1政府的宏观调控及其结果54.2政府该不该调控房地产市场54.3宏观调控出现偏差的原因64.4政府应该如何调控房地产市场61.序言近年来，我国房地产市场高速发展，作为国家经济的支柱性产业之一，房地产行业的高速发展为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献。但是，在高速发展的背后，是房地产行业逐步暴露出来并愈发严重的各种问题，这些问题的影响力越来越大，影响范围越来越广。在当前中国的社会经济生活中，房地产问题已经成为政府和全社会最为关注的焦点，不但民怨集中，也是严重影响政府形象和公信力的问题之一。那么，中国的房地产市场究竟存在什么样的问题？造成这些问题的原因是什么？谁又该为这些问题的形成承担怎样的责任？房地产行业怎样变革才能消除问题，走上健康发展的良性道路？一方面，中国是社会主义国家，对于影响到国计民生的房地产行业，政府不可能坐视不理；另一方面，中国走的是市场经济道路，对于房地产市场，政府似乎又不应该过多干预市场的自发调节行为。那么，中国政府在这样的特殊背景下又该在房地产市场中扮演什么样的角色？以上的问题究竟有着怎样的答案？我们将在下文一一讨论。2.房地产行业存在的问题这里分析的“房地产行业存在的问题”指的是房地产行业存在问题最直观的变现形式，而非经济学家深入分析的更高层面的问题。在目前的中国，房地产行业存在的最主要问题是“房价高”；另外一个不是主要问题，但影响力争在扩大的问题是“鬼城”。2.1房价高中国的房价已远远超出了房子本身的实际价值。房价高是中国房地产行业存在的最突出问题。必威体育精装版数据显示，2013年9月，北京住房均价36102元/㎡，同比上年增长29.67%；上海住房均价26647元/㎡，同比上年增长10.54%；深圳住房均价24580元/㎡，同比上年增长19.97%；广州住房均价18793元/㎡，同比上年增长17.65%；北、上、广、深四个城市的高房价和房价的高速增长是中国房地产高房价的典型代表。2013年9月，中国住房均价排行前100位的城市中，18座城市的住房均价超过10000元/㎡；80座城市的住房均价比去年同期呈正增长。而房价出现负增长的城市中包括了温州、三亚、唐山、鄂尔多斯等城市，它们恰恰是“鬼城”的典型代表。通过以上分析可知，中国房地产市场上房价居高不下，并且整体呈现继续上涨的趋势。与高房价形成对比的是人均收入水平。2013年，中国人均收入最高的前24座城市的最后一名哈尔滨市的人均月收入只有2220元，而此时，哈尔滨的房价高达7500元/㎡。上海、深圳、北京、广州占据了收入最高城市的前四名，人均月收入分别为：7112元，6787元，5453元，4914元。以上这些城市的生活成本相对较高，除去生活成本及其他开支，人们用于买房的收入变得很少；另外，收入水平相对较高的城市恰恰是贫富差距较大的城市，大多数普通人收入不高，因此，买房对他们来说更加困难。对于其他城市而言，同样存在着这样那样的因素，使绝大多数普通人觉得房价高到难以承受。房地产行业作为第三产业，它的发展能够带动钢材、水泥、等其他行业的发展，诚然在促进国民经济的发展和人民生活水平的改善有着重大作用。过高的房价已经严重威胁到我国经济金融的安全和社会的可持续发展。高房价带来的后果包括：加重居民生活负担，不利于扩大消费需求；社会贫富差距拉大，不利于和谐社会的构建；地产泡沫出现，不利于金融秩序的稳定；晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题。2.2鬼城鬼城，是城镇化过程中的畸形产物。鬼城之所以鬼，与超自然力量无关，反倒是得名于实实在在的钢筋水泥。在房价飙升的背景下，炒地炒楼成为企业重要的赚钱之道，资本从各个行业涌入这一领域。地方政府依赖土地财政，开发商投机动机强烈，导致房地产项目过度开发，出现了局部严重的供大于求。只要某种导火索的出现，这些地方的房价必然暴跌。在“鬼城”，尽管有很多楼盘都卖出去了，但房子的持有者并不是为了居住，而是为了等房价上涨时卖出。空有房子而就业机会欠缺不能真正吸引新移民，指望人口迁入并不现实，闲置的房子也就卖不出去。于是在高楼大厦的丛林之中，罕见几个人影，有些地方，一到晚上，无人居住或少人居住的各小区漆黑一片，所谓鬼城也就由此而来。这些鬼城基础设施齐全，鬼城什么都