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第五章 物业管理法规 第二讲 物业管理法律规范 要点 ◇物业管理法律规范的含义 ◇物业管理法律规范的结构 ◇物业管理法律规范的表现形式 法律规范是法的最基本的构成单位，是构成法律的细胞。法律是由许多法律规范构成的。法律规范是一种特殊的行为规范。在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家制定或认可，并以国家强制力保证其实施的。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。在物业管理领域，没有法律规范，管理服务行为便无章可循。 一、物业管理法律规范的概念 物业管理法律规范是指由国家特定机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。 二、物业管理法律规范的意义 法律规范是法的最基本的构成单位，是构成法律的细胞，其总和就是广义的法律。法律规范有不同类型，但其中心规范是行为规范．其他类型规范都属于与行为规范配套的规范。法律规范主要通过一个或几个法律条文来表述，是法律条文的内容，也是一个规范性法律文件中的最基本的完整组成部分，并由若干个法律规范的有机结合形成一个规范性法律文件。一个法律制度是由若干个法律规范组合构成的，若干个法律制度构成一个法律领域或法律部门，若干个法律部门共同构成一国的法律体系。 　　三、物业管理法律规范的结构 　　法律规范的表达方式不能含糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理、制裁三部分组成，法学上称之为法律规范三要素。物业管理法律规范也是由这三要素组成。 　　1．假定一一物业管理法律规范适用的前提 　　假定就是在物业管理法律规范中规定的适用该规范的条件和情况的那一部分。只有合乎那种条件，出现了那种情况，才能适用该规范的有关规定。例：《城市异产毗连房屋管理规定》第10条规定：“因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。” 　　第12条规定：“异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生，造成损失的，责任方应当负责赔偿。” 　　2．处理——物业管理法律规范的核心 　　处理就是指法律规范中规定的具体行为规范的那一部分，即法律规范中规定人们应当做什么，不应当做什么；允许做什么，禁止做什么，或者要求做什么等。例：《物业管理条例》第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。” 　　3．制裁——物业管理法律规范的保证 　　制裁是指法律规范中规定的违反该法律规范所带来的法律后果、法律责任的那一部分，即对违反该法律规范的行为给予的处置。 　　例：《物业管理条例》第61条规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。” 《中华人民共和国治安管理处罚条例》（1987年1月1日起施行，1994年5月12日修正）第25条规定：妨碍社会管理秩序，违反规定，破坏草坪、花卉、树木的，处200元以下的罚款或警告。 四、物业管理法律规范的类型 　　近年来学术界对物业管理法律规范的有关问题进行了众多有益的探讨，但其研究大都着重在物业管理法律规范的结构、效力、体系方面，尽管这种从整体性上的研究非常重要，有助于将物业管理法律规范与其他社会规范区别开来，但是，由于目前我国物业管理法律法规尚不完善，所以这种仅仅停留在整体上的研究还远远不够，还必须对物业管理法律规范规定的内容做分类研究，明确物业管理法律规范的类型，这对于促进物业管理的法制建设，使物业管理活动真正做到有法可依，具有重要意义。 　　按不同的分类标准，物业管理法律规范可以划分出多种不同的类型。按照物业管理法律规范规定的内容指向性质和用途或作用不同，应该包括境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范和申明规范六大基本类型。 　　（一）境位规范 　　境位规范是指物业管理主体在不同类别的法律关系中以特定社会角色出现时所处的法律地位及有关该地位设置和维护条件的模式化规范。其内容可包括三个方面： 　　l．地位规范。即与法律关系类别相应的物业管理主体的具体法律地位。例如，根据建筑物的区分所有权，在物业管理过程中，业主是所有权人，业主委员会是管理人，物业管理公司是服务人；在物业管理民事法律关系中，当事人地位平等，当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；在物业管理行政法律关系中，行政主体居于管理者的地位，而行政