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第四节 房地产经纪的产生与发展 一、房地产经纪的产生与历史沿革 (一)房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物 从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。 到了近代和现代，一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业—一经纪业。 房地产经纪就是在这样的背景下产生的。 在我国，战国时代，井田制遭到破坏，土地开始私有，土地买卖也慢慢频繁起来，此时出现了针对土地买卖的管理政策和关于土地契约的法律规定，熟悉土地买卖法律和交易契约的专业人士，开始参与到土地买卖活动中来。 汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩”。 唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。 后周时期有了政府发放牙帖的宫牙人，并出现了牙人的同业组织—牙行。 宋代田宅等的买卖已离不开牙人，且当时的牙人具有了管理交易、协助征税的职能。 元代大量存在从事房屋买卖混合的中介。他们被称为“房牙”。 明清时期。牙行是世袭的，“祖父相传，认为世业。 1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动。 到这一时期，房地产经纪活动主要是由个人化的经纪人员来实施的，尚未形成独立的房地产经纪。 西方各国房地产经纪活动的起源相对较早。到了近代，随着房地产市场的发展较为规范、完善的房地产经纪业开始形成。（购买联系QQ739371184）（购买联系QQ739371184）（购买联系QQ739371184）（购买联系QQ739371184）1971年颁布、1986年修订的《全部经济活动的国际标准产业分类索引》，将全部经济活动分为大、中、小、细四个层次。 它将全部经济活动分为10个大项。其中不动产业属于第8项，该项的内容是金融业、不动产业、保险业和商业性服务业。其中，房地产经纪业属于不动产业。 3.在北美产业分类体系(NAICS)中(见表l—3)，关于房地产的分类为“房地产与租金租约服务”，这一类的代码为53。 这一类又分为两大类：房地产、租金和租约服务。 在房地产这一分类中，又分为三个小类：房地产出租、房地产代理和经纪、与房地产相关的其他活动。 非常值得注意的是，房地产代理和经纪在房地产这一项目下被单列为一类，而其他中介服务活动如房地产估价则属于与房地产相关的其他服务的下一个分类级别。由此可见房地产经纪业的地位。 北美产业分类体系(NAICS)(部分) 表1-3 53 房地产、租金和租约服务 531 1.房地产 5311 A房地产出租 53111 居住性建筑和居所出租 531110 居住性建筑和居所出租 53112 非居住性建筑出租(小型仓储用房除外) 531120 非居住性建筑出租(小型仓储用房除外) 53113 小型仓储用房和租用储藏房 531130 小型仓储用房和租用储藏房 53119 其他类型房地产的出租 531190 其他类型房地产的出租 5312 B房地产代理和经纪 53121 房地产代理和经纪 531210 房地产代理和经纪 5313 C与房地产相关的其他活动 53131 房地产的物业管理 531311 住宅物业管理 531312 非住宅物业管理 53132 房地产估价 531320 房地产估价 53139 与房地产相关的其他活动 531390 与房地产相关的其他活动 532 2.租金租约服务 三、房地产经纪的发展展望 (一)现代服务业的发展与房地产经纪业 1.现代服务业主要特征是知识密集、基于网络技术，以及现代化的经营理念与经营模式。 2.现代服务业的发展实质上反映了在现代经济发展环境和现代信息技术推动下服务业发展的新趋势。房地产经纪业已经开始向现代服务业转型，主要会在三个方面表现出来： (1)以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高 (2)行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展 (3)企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本 (二)房地产业的发展与房地产经纪业 房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。 在这一演进过程中，房地产业内部逐渐产生行业分化，将自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业(它们也是最主要的房地产出租人)，和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。 房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。 (三)现代房地产经纪业 目前，我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面： 1. 信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展 2．行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发