建筑结构设计比选和住宅造价成本控制的研究..doc

建筑结构设计比选和住宅造价成本控制的研究 摘要 目前我国房地产业正面临一个新的转型期，从前些年的粗放式经营慢慢转向精细型，房地产业的开发主体也由国有资本为主逐渐转为民营资本为主。我国房地产业逐渐由卖方市场进入到了买方市场，房地产业的发展进入了一个严酷的寒冬，房地产开发项目成本上来分析，除建安工程费以外各项等费用是地产商在开发房产时的硬性费用，一般在开发项目确定以后，其总的费用一般上下浮动的比例很小：而项目的土建安装费用，各项设备费用变化较大，特别是土建费用在整个项目的基建成本中所占的比例较大。如何在满足国家各项法律法规的前提下控制整个房产开发项目的基建成本对开发商而言是一个迫切需要解决的问题。本文研究主要研究在我国现行房地产开发体制下如何从设计角度来控制房地产开发成本，通过具体案例的经济性分析比较阐述结构设计对降低住宅工程成本的影响因素，通过控制设计的各个过程来降低工程的整个造价。 最后，关于进一步的努力方向进行了简要的讨论。 第１章绪论 1.1研究背景 2006年年度起，国家房地产新政策的陆续出台，06年5月17日国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。“国六条”的颁布，意味着房地产市场经历了又一轮严历的调控，被认为是进一步深化对房地产市场的调控。06年5月29日，国务院办公厅出台≤关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见≥（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化。2006年5月31日，国税总局下发≤关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知≥（国税发74号文件）。2006年６月１日起个人住房案揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房要求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件≤关于进一步整顿规范房地产交易次序的通知≥，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的，不得发布商品房预售广告。2006年7月11日，建设部联合其他５部委下发171号文件≤关于规范房地产市场外资准入和管理的意见≥，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。2006年7月24日，国务院办公厅发布≤关于建立国家土地督察制度有关问题的通知≥（国办发[2006]号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批使用，将列入九大土地督察局严格监管之下。2006年7月26日，国税总局发布≤关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知≥，宣布从8月1日起，各地税务局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。同时在2006年，央行在短短5个月时间内，两次上调贷款基准利率。这一系列举措对房地产开发商也产生了不可低估的作用，加之银行收缩银根，开发商的日子过得愈发艰难。 在全世界很多国家，如今的房价已经创下了历史记录。全世界房产的总价在过去5年增加了30万亿美元，超过了70万亿美元，相当于这些国家GDP的增加总额。全球半数以上的主要国家，房价上涨10％以上。 然而近来，一些国家的房价泡沫已开始显现破裂痕迹。英国皇家特许测量师协会的报告显示，英国房价已经连续10个月下跌，到2006年5月为止，净差额达到49％，是1992年英国房价泡沫破灭以来最大幅度的跌势，2005年以来英国房屋销售量缩减1/3。美国全国房地产商联合会于2006年8月15日发布的一份报告说，7月份发展商信心指数跌至32点，创下了15年来的最低点。同一天，美国全国房地产经纪人协会发表的报告称，今年第二季度美国现有房屋（旧房）销售量为669万套，比去年同期的719万套下降了7％，美国商务部8月16日的一份报告则指出，2006年7月份新房开工数量下跌2.5％，为过去6个月中的第五次下跌，也是近两年来的最大降幅。 我国房地产业逐渐由卖方市场进入到了买方市场，房地产业的发展进入了一个严酷的寒冬，楼市从谷底攀至巅峰，用了接近五年的时间，而从巅峰滑落，只在一夜之间。发展商对于资金的渴求，在2006年达到史无前例的高度，开源是一个方面，内部节流是另外一个方面。 1.2房地产开发项目成本的组成与工程造价的控制 房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而