房地产开发企业前期费用帐务处理探讨..doc

房地产开发企业前期费用帐务处理探讨 工作业务探讨 2010-01-06 11:10:08 阅读126 评论0 字号：大中小 房地产开发企业前期费用帐务处理探讨 一、房地产开发企业与其他一般企业相比，具有开发建设周期长、投资数额大、投资风险高等经营特点。对建设期间所发生的管理费用、财务费用、销售费用等前期费用的帐务处理方法。归纳起来，有如下两种：一是将前期费用作为期间费用，并在损益表中体现；二是将前期费用记入“递延资产”，待实现房产销售收入后，再予以结转。 　　两种方法，各有其理论依据。哪种方法更加合理，不妨从以下几个方面作些比较。 　　（1）配比性原则。该原则要求：一个会计期间内的各项收人和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认、计量。它包括收入和费用发生在因果联系意义上的配比，也包含在时间意义上的配比。在尚未取得任何收入之前，就将已经发生的各项前期费用（有的甚至数额较大，如利息支出）列入损益类科目进行核算，将出现某些会计期间，只有支出无收人，某些会计期间则有可能收入巨大，支出却很小的不合理现象。这种帐务处理方法，不管是在因果关系上，还是在时间关系上，都不符合配比性原则。而在实现销售收入后再结转损益，并体现盈亏的处理方法，正是遵循了收入与费用的配比性原则。 　　（2） 收益性与资本性支出划分原则。企业生产经营过程中发生的收益性支出，应列入损益表，计人当期损益，以正确计算当期的经营成果；发生的资本性支出，则应列人资产负债表，作为资产的增加来处理，以真实地反映企业的财务状况。将管理费用作为期间费用列入当期损益，因此项费用发生的经常性、持续性有其合理的一面。但把发生数额较大的财务费用（房地产开发企业的财务费用往往都是数额较大）、销售费用一并计入当期损益，有其不妥之处。因此，将前期费用作为资本性支出列入资产负债表，相对而言，更具合理性。 （3）企业所得税的征收和缴纳。《施工、房地产开发企业财务制度》第八章第六十八条规定：企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补。下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。对前期费用的帐务处理方法不同，将会造成企业所得税负担的不同，并在一定程度上影响了企业的发展和国家税金的征收。例如某房地产开发企业的开发建设周期超过5年，那么，将前期费用作为期间费用，计人各期损益的做法，就有可能会使该企业前几年的亏损额得不到正常弥补。这也将给国家税收的征缴产生一定的影响。 二、实践中，对房地产开发企业的前期费用的帐务处理，在上述两种方法的基础上，又存在一些差异。有的企业将从筹建开始，到实现首笔销售收入为止，所发生的前期费用全部并人“递延资产”所属“开办费”二级科目进行核算。有的企业则将管理费用列入期间费用，而把财务费用、销售费用等列入“递延资产”。有的企业又根据银行借款期限长短的不同，将短期借款的利息支出列入“递延资产”，长期借款的利息支出列入“开发成本”。其后果：一方面使房地产开发企业的帐务处理出现了比较混乱的局面，企业与税务部门的协调难度加大；另一方面，也违背了会计指标的可比性原则，并在一定程度上影响了国家制定宏观政策的正确性。因此，对房地产开发企业前期费用的帐务处理，制定一个比较明确、统一的规定，已成当务之急。 　　（1）关于开办费。筹建期间的各项费用应列入“递延资产”所属“开办费”明细科目，并规定其归集费用的期间为筹建至取得营业执照、正式开业之时。此后所发生的各项前期费用，不论企业是否实现收入，均不得记入“开办费”。 　　（2）关于管理费用。正式开业之后所发生的日常费用一般情况下作为期间费用，计入当期损益。对发生数额较大的，如一次性支付办公用房租金筹，可视具体情况在“待摊费用”科目中列支。 　　（3）关于利息支出。房地产开发企业的利息支出具有：数额较大、受益对象比较明确（主要为房地产项目开发）、受益期与支付期不一致等特点，将其作为期间费用列支，显然不妥。建议根据银行借款期限长短的不同，分别进行帐务处理。将流动负债（短期借款）的利息支出记入“递延资产”，待企业实现收入后，再逐步转入“财务费用”，分期列入各期损益；对长期负债（长期借款）的利息支出，则根据其受益对象直接或间接记入“开发成本”。 　　（4）关于销售费用。虽然，房地产开发企业的产品（房产）在正式竣工验收前（一般在投人建筑安装工程总成本的25％以上），就可以进行对外销售。但是，出于经营战略的需要，大部分企业在房地产项目投产前期，就已经投入了数额较大的销售费用，如专设销售机构的经费、房地产项目的销售材料费、媒体广告费等。在实现销售收入前，将这些费用作为期间费用列支，并在损益表中体现的做法，既不合情、又不合理。建议将以上销售费用在“递延资产”开设的明细专户中进行归集。待销售实现后，再按其所占预计