新济宁市东丽针织厂片区项目可行性分析934551259..doc

济宁市东丽针织厂片区项目 可行性研究报告 工程名称：济宁市东丽针织厂片区项目 申报单位：如意置业公司投资一部 编制单位：如意置业公司投资一部 二零零六年二月八日 济宁市东丽针织厂片区项目 可行性分析 项目概况 用地情况 济宁市东丽针织厂片区规划总用地52329平方米（78.49亩），其中城市道路6496平方米（9.74亩）、高压走廊2458平方米（3.69亩）、净用地面积43375平方米（65.06亩）。 该项目用地北临红星东路，西侧为陵园路，南临前铺路，东侧为山推小区。 用地性质 项目规划为商住用地（属Ⅱ类商住用地）。 规划容积率 规划容积率为2.27，建筑密度21.4％，绿地率40.6％。 建筑设计要求 贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。 建筑日照间距不小于1.3，高层符合日照分析，并满足消防设计要求。 建筑规模 概念性规划设计住宅85438平方米，其中四栋多层住宅（6层）、五栋小高层住宅（11层）和七栋高层住宅（17-26层）；商业建筑（1-3层）13100平方米；地下车库5890平方米。总建筑面积共104428平方米，约660户。 项目实施 资金运作 A、济宁市东丽针织厂片区在原针织厂破产搬迁后由济宁市国土资源局进行收储并已基本拆除完毕，拟在近期通过招、拍、挂形式出让。该项目出让金预计9000万元人民币。 B、如取得该项目的开发权，可尽快办理土地证抵押贷款，获得部分资金（约占出让金的70％）启动项目开发建设。 C、由于该片区已基本拆迁完毕，可尽快组织项目开发销售，实现资金回收。另外，可积极寻求合作投资伙伴共同开发，减轻开发建设资金压力。 改造项目进度计划 A、2006年2月了解济宁市东丽针织厂片区项目用地收储情况，并进行经济效益分析。 B、2006年5月前参与项目用地招、拍、挂，力争以合理地价获得项目开发权。 C、2006年8月完成项目规划设计及审批工作。 D、2006年10月完成项目施工图设计及审查、建设工程规划许可证办理工作。 E、2006年12月完成项目工程招、投标及施工许可证办理，进入现场正式开工。 F、2007年3月完成项目部分主体施工，组织预销售，回收部分投资。 G、2008年10月完成项目全部建设任务（含道路、景观及室外配套设施等），组织小区验收入住。 市场分析及效益预测 市场分析 济宁市目前房地产开发主要围绕促进国家住宅产业发展、推广节能省地建筑、建设健康和谐社会，以加快旧城改造，促进经济发展和改善群众住房环境为宗旨。全市房地产开发、物业管理近几年得到稳定、健康发展，商品房空置面积为下降趋势，空置率约5％。房地产开发企业经济效益逐年提高，商品房销售价格稳步上升，2005年全市（含各县区）商品房平均销售价格为1823元/m2，市区平均销售价格2400元/m2,其中小高层住宅建设开始全面起步，逐渐为城区居民接受，市区平均销售价格3300元/m2。 项目开发定位 通过对济宁市目前房地产开发市场进行全面了解、分析，结合济宁市东丽针织厂片区项目实际情况，济宁市规划部门对项目开发进行了初步定位。济宁市东丽针织厂片区项目开发以小高层住宅为主，沿红星路为23层高层住宅，底部1-3层为商业用房。楼房规划布置和楼内户型符合北方人的需求。 (三)项目经济效益预测 1、项目开发建设方案 单位：平方米 建 设 规 模 用 地 指 标 一、 地上总建筑面积 98538 一、 总用地面积 52329（78.49亩） 1、 商业 13100 1、 城市道路 6496(9.74亩) 2、 多层住宅 11340 2、 高压走廊 2458（3.69亩） 3、 小高层住宅 42744 3、 净用地面积 43375（65.06亩） 4、 高层住宅 30770 二、 容积率 2.27 5、 配套公建 584 三、 绿地率 40.6％ 二、 地下车库建筑面积 5890 四、 总户数 约660户 三、 总建筑面积 104428 2、项目经济效益预测 序号 项 目 名 称 数量（万M2） 单价(元) 总价（万元） 备 注 一、 综合开发成本 10.44 2746.30 28671.32 1、 土地成本 10.44 930.25 9711.82 2、 建筑工程造价 10.44 1287.47 13441.18 3、 各项建设费用 10.44 175.54 1832.64 4、 经营管理费 10.