福清房价分析..doc

福清房价分析 中国现在的房价问题跟当年日本房地产有着惊人的相似。我们都知道日本的经济发展有着失去了十年之称，如今也还没恢复过来，所以又有了新称为失去的二十年!而日本之所以失去了二十年的发展经济的大好时光的诱发事件就是1990年的房地产泡沫，那次的危机造成了，日本的经济大停顿，股市暴跌，房价暴跌，日元汇率暴跌，每个日本人都沉寂在危机当中而无所作为，无数的几十年创造的财富在1990年全都灰飞烟灭，这是何等的挫折。现在回头看看我们的国家，如今我们的房地产市场不正也经历着日本当年相似的境况么，难道我们也要像当年日本那样沉浸在一切欣欣向荣的繁华景象而忘却了危机的存在么，居安思危可是老祖宗的古训啊！可惜，现阶段，我们真的没有看到政府机构出台有利的相关政策来调控房价，来规范房地产市场，小打小闹确实不少，只不过是痛是痒只有那些房地产商知道了。 福清的房价也涨得很快，我姨妈五年前十几万买的房子，现在已经涨到七八十万。福清没什么特点就是漂亮的房子很多，而且贵。 下面是福清部分楼盘商品房报价： 每平米价格:富贵世家（福清西门滨江学校南侧）?：?均价?6600元/平米（比开盘涨300）融侨城（福清下盛）：6600元/平米?国际华城（福清下盛）：均价：6200元/平米?起价5600元/平米?凯景新天地（清荣大道旁）：跌，在正月初六起打8.5折?现价约为4800元/平米?通福花园（福清西门诚丰世纪园旁）：均价约4300元/平米 观天下(福清玉峰)：3001元/平米??玫瑰园（后瓦窑）：2998元/平米旺府花园(后瓦窑)：2888元/平米??泰禾华侨城（福清龙田兰天大酒店后面）：2398元/平米（来自百度） ?? 到底什么原因导致福清房子如此的贵呢？ 一、高房价下的房地产开发商利益分析 房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格(许经勇、马原,2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。 二、高房价下非金融相关产业利益分析 伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性(郭贵祥,2005)。受到收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响,形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。 三、高房价下相关金融产业部门利益分析 银行不是房地产,房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象,是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结