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欧美公共住房制度比较研究及对我国的启示 谢宏杰 (武汉理工大学土木工程与建筑学院建筑系,湖北,武汉 430070) [作者简介]：谢宏杰（1969— ），男，武汉市人，武汉理工大学土木建筑学院建筑系讲师，主要从事建筑设计、建筑文化和城市空间设计研究。 [摘要]：本文采取比较研究的方法，分析比较了欧洲和美国实施了百年之久的公共住房制度的异同和经验教训，提出了对我国现阶段住房政策的建议：政府应主动引导和干预房地产市场，引入多种开发模式、采取多种方式保障中低收入群体的住房权利。 关键词：住房保障；欧美公共住房制度；比较研究；启示 引言 住房是关系到国计民生的大事，住房政策是国家社会政策重要的组成部分。保障每个公民的基本居住权利是国家政府应尽的义务，1982年在伦敦召开的国际住房和城市问题研究会通过的《住房人权宣言》宣布：“在良好的环境中适宜于人的住处，是所有居民的基本人权”。 我国的房地产市场从1998年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1998第23号文）以来，经历了从无到有，从买方市场到卖方市场一直到全国各地房地产高烧不退，工薪阶层望楼兴叹，稳定房价已经被提到了检验政府执政能力的高度的现况，其间的过程十分耐人寻味。 应该承认我国的住房制度改革短短十几年已经取得了非常大的成就，然而也产生了一系列问题：仅仅三、四年前我们还在为如何启动房地产市场而绞尽脑汁，几乎是一夜之间房价就像一匹脱缰的野马绝尘而去，离普通市民越来越远，那么我们的住房制度究竟出了那些问题，全面放开房地产市场是否开启了“潘多拉盒子”？ 自从革命导师恩格斯发表著名的批判资本主义旧住房制度的《论住宅问题》以来，欧洲各国不约而同地选择了大力发展公共住房以满足大多数国民需要的住房政策，普遍制定了不以盈利为目标的公共住房制度。美国虽然采取了自由资本主义的意识形态，公共住房很少，但也通过每年达数百亿美元的住房补贴保障中低收入群体住房。他山之石，可以攻玉，欧美各国制定和实施了百年之久的公共住房制度有许多值得我们借鉴和思考的地方。 欧洲各国公共住房制度 欧洲各国的住房制度由于国情不同，各自具有不同的发展方向和侧重点，但普遍都制定了以公有福利性住房为主体的公共住房（Public housing）基本实现了“人人拥有适当住房”的目标。但这一政策使得每年兴建公营住房的投资和维修费用成为政府财政的负担，并使得住房品质难以提升。1979年撒切尔夫人上台后，对公共住房制度中不尽合理的部分进行了改革，改革的目标是提高住房私有化率，改革的措施是通过降低房价、优惠贷款以及灵活的产权分享（半租半买）形式推动居民购买自住公有住房，并通过提高房租等措施鼓励私人参与出租住房的建设。 到20世纪90年代，租赁公房仍占全部住房存量的25％，是中低收入家庭住房的重要来源，这是与英国政府长期以来实施的住房政策尤其是公有住房政策分不开的。 很有特色的德国公共住房建设机制——住房合作社 二战以后德国很多城市被夷为平地，大量住房毁于战火，同时又有成千上万的难民涌入西部地区，住房短缺的问题非常严重。前西德政府首先采取了政府投资兴建福利性社会住房的政策，同时鼓励社会团体及大型企业自筹资金解决职工住房。20世纪50－70年代，国有社会住房（Social housing）占同期兴建住房总量的48.7％。通过这些政策，联邦政府有效地解决了战后初期的住房短缺问题，使大多数国民搬进了新居，获得了实惠。 战争造成的房荒得到缓解之后，西德政府于1956年颁布了《住房建设法Ⅱ》，鼓励私人投资建房，随后德国出现了众多的住房合作社，战后德国住房建设的主要组织形式是住房合作社，据资料显示，德国住房合作社建造的住房占全国新建住房建设总量的30.9％。住房合作社是民主管理的非赢利性建房团体，依法享有国家的各项优惠政策，只接受低收入者加入，谢绝高收入者。住房合作社的住房产权归合作社所有，社员只有使用权，使用权可以继承，但是不能转让，社员因为收入提高等原因自愿迁出合作社住房时，会将社员的股本金退还。 住房合作社的建房资金来源于社员交纳的股本金、政府的贴息贷款和社会上的捐助，同时政府对合作社建房给予了多方面的帮助：一是提供低息贷款；二是由政府出面给予贷款担保；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均给予减免和优惠；五是社员若实在无力负担房款，允许向合作社租借住房，由政府提供租金补贴。 如此一来，政府花较小的代价就成功地解决了大多数工薪阶层的住房的问题。 福利国家瑞典的公共住房制度 瑞典是世界著名的福利国家，被西方国家视为“第三条道路的楷模”。与其他西方国家相比，瑞典的公有住房和住房合作社拥有的住房比例接近住房总量的2/3，是相当高的。瑞典人均住房面积41㎡，平均每人有两个房间，全国有93.1