房地产行业景气走势的几种情景模式分析.doc

房地产行业景气走势的几种情景模式分析 　　 　　国家统计局公布的国房景气指数通常能充分反映房地产行业景气运行趋势(见图1)。从该指数可以看出,国内房地产市场的运行周期一般在7年左右时间跨度,5年上升2年回落。上一轮上涨周期是从1998年年初起步,这与本轮经济运行周期的起点基本一致,到2003年2月到达高点109.14,上行周期运行约5年左右。之后该指数从阶段性高点逐步下滑到2005年12月的最低点100.61点,下行周期约2年左右。本轮上涨周期从2005年12月起步,至2007年11月达两年内最高点,至2008年3月又略有回落。那么,未来1~2年甚至更长的时间内中国房地产市场景气度如何走?我们预计可能有以下三种情景:情景一:行业景气度在经历2年左右的短期调整后继续上涨在几年以后见顶,即目前处于本轮房地产景气上升周期的调整期。情景二:行业景气度在目前见顶而后持续下跌,即本轮房地产景气上升周期的顶部已过去。情景三:行业景气度在未来1~2年内继续上涨直至见顶。 　　 　　哪种情景发生的可能性更大,需要我们借鉴其他国家与地区发展经验,综合我国实际情况来分析。 　　我们认为,房地产市场的景气度最终还是由供给与需求决定的,而此次房地产运行周期基本上是由需求拉动的。从狭义角度(消费者角度)讲,需求包括自住与改善等刚性需求、投资与投机需求等。从广义角度讲,影响房地产市场需求的有宏观经济指标,包括经济增长、货币供应状况、人民币升值、通胀、政策调控等;还有与房地产行业有关的指标,如人口红利、城市化、房价收入比等。下面,结合对房价变动有影响的领先指标,对未来国内房地产行业在中国在通胀、经济减速、收紧货币的背景下的发展趋势进行研判(见图2)。 　　 　　依据宏观经济指标对国内房价未来走势的判断 　　 　　GDP增速放缓下房价走势判断 　　我们认为,影响房地产行业景气变化的基础因素是宏观经济环境,因为经济环境健康、国民收入水平提高才是房地产行业稳定发展的关键因素。研究发现,在一个较长的经济周期内,房价基本与经济增长的运行趋势一致,而且GDP一般会领先房价见顶或见底。 　　国内GDP增速从2000年开始持续上涨,但已在2007年三季末出现向下拐点,未来受通胀持续影响,GDP增速将会逐渐下降,GDP与CPI已正在形成对称的“V型”走势的左侧,这是经济“滞胀”期间典型走势,未来唯一不确定的是GDP低点及CPI顶点达到的时间及位置。从2008年上半年GDP10.4%与CPI7.9%的数据来看,当前正处于经济由加速上涨到小幅回落期,通胀由高位回落但仍可能有反复。按照国外发展经验,经济“滞胀”期的“V型”走势中一般要经历了3~4年左右时间,即经济1~2年的回落期、1年的衰退至底部期,1年的恢复上升期三个过程。我们判断,在2008年国内经济可能处于第1阶段经济回落期。 　　2003年初开始国内GDP进入10%以上的增长,2006年、2007年进入加速增长期,伴随着经济的高增长,房价指数滞后1年左右在2003年末开始加速上升,至今已处于高价区域。在2007年3季末GDP达到12.2%的高点后在随后的二个季度已逐渐回落,未来在持续通胀、出口及内需增速减缓的情况下,GDP增速可能仍缓慢回落,但房价指数仍在持续走高。因此,房价指标滞后GDP指标反应,房价高点将滞后GDP增速见顶,滞后时间主要取决于货币调控力度,另外还有本轮升值情况等(见图3)。 　　 　　 　　收紧货币供应对房价走势判断 　　2002年开始,M2与M1差额、M2二者变化基本同步,但至2008年初开始,M2与M1差额较快上升,这与M2下降形成鲜明对比。M2与M1差额主要是企业定期存款,在央行2007年收紧货币后,国内企业资金状况明显紧张,加上目前实际利率为负,这就较难理解企业定期储蓄大幅增加的实际情况。我们认为,这些新增定期储蓄可以解释为人民币加速升值后国外流入进行中长期套利的热钱,对实际利率不敏感。因此,境外热钱的持续流入,是央行收紧货币后M2下降依然不明显的主要原因。预计下半年在升值放缓、经济减速的预期下,热钱流入减少且可能有流出迹象,持续收紧货币后M2下降速度及幅度将有所加快。 　　2002年开始,M2大都保持在17%以上的较高水平,房价也进入快速上升区间,2003年开始宏观调控,收紧货币供应后,M2增速在2003年三季末20.97%的高点快速下降,而房价指数在04年末从高点回落,滞后1年多左右时间。此次央行在2006年收紧货币供应后,M2增速在06年一季末18.94%高点有所回落,但在2007年三季末在人民币加速升值作用下,M2、M1差额快速上升,M2仍维持在相对高位,弱化了央行紧缩调控作用。因此,虽然央行2006年开始收紧货币供应,但M2仍持续高位,是使房价指数仍然