房地产登记实务与案例.doc

房地产登记实务与案例 掌握：《房屋登记办法》条款具体内容及内涵。 房屋登记的客体为房屋。是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 基本特征：固定界限；二是可以独立使用 1、房屋应当按照基本单元进行登记 房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号等）的房屋或者特定空间。1、整幢某一权利人以幢为基本单元进行登记。2、成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；?非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。 2、开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能否办理产权登记 只要是来源合法，权界明确，要件齐备，2.2米以下的房屋也可以办理房屋登记。 3、开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登记 房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的分割，特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 正常的房产交易。可凭买卖合同、售房发票和其他有关文书办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映”。 4、老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办理单独的房产证 结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。但共用的楼道、厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。 5、关于构筑物登记的问题 构筑物初始登记注意事项：1、具有构造上的独立性，具有利用上的独立性；2、登记前要进行房屋测绘，计算构筑物的建筑面积；3、现场查勘时拍照留存，登记时登记簿和权证上在“其他”中填写构筑物名称，“附记”中要填写构筑物的自然属性如形状，大小、容积、高度、颜色等，发放《房屋所有权证》；4、收取资料：申请书；测绘成果；身份证明；构筑物立项文件；建筑工程规划许可证；土地使用权证；构筑物竣工验收证明。 申请主体是与房屋物权设立和变动（变更、转移、消灭）有关联的当事人或其受托人。 1、企业营业执照被吊销，还能否进行房屋买卖和房地产抵押 不能，企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知开户银行，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。” 2、登记主体可否包含非法人团体、分支机构(如银行、新华书店、电信等的分支机构) 其他组织即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。非法人团体，分支机构可以成为不动产权利主体。 3、买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记 交易由代理人一人实施，应当被禁止。如代理人只是依照委托人已经建立的债权关系，向登记机构提出物权登记的申请，而并不代理订立合同。因此，登记机构可以受理。 4、协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记，如果另一方不予配合怎么办 单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋权利；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；(三)因继承、受遗赠取得房屋权利；(四)有本办法所列变更登记情形之一；(五)房屋灭失；(六)权利人放弃房屋权利；(七)法律、法规规定的其他情形。“ 应该共同申请或向法院起诉，要求另一方履行协助办理义务。 登记类型： 1、企业所有的房产因为企业的合并、分立、改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这两种登记类别在实践中应如何区分 企业合并是指两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定改建为一个企业的行为。其形式有吸收合并和新设合并两种。吸收合并是指接纳一个或一个以上的企业加入本公司，加入方解散并取消原法人资格，接纳方存续。新设合并是指公司与一个或者一个以上的企业合并成立一个新公司，原合并各方解散，取消原法人资格。 企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为。分立有存续分立和新设分立两种形式。原企业存续，而其一部分分出，派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立；原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立 2、公司股东或股权结构发生变化，其房产办理何种登记，公司名称变更应提供何种变更证明 公司股东或董事会成员的变化是公司内部管理机构的变化，不影响公司作为一个法人的存在，房屋的权利主体并没有发生变化，因此，不需要办理房屋的转移登记或者变更登记。 3、拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记 新建房屋登记属于房屋所有权初始登记，而房屋翻建后应申请房屋所有权变更登记。由于两者收取的登记文件不同(申请初始登记时，申请人应当提交建设用地使用权证明