儿童业态品牌拓展需求及承租能力分析.doc

儿童业态品牌 拓展需求及承租能力分析 　　儿童业态在中国的购物中心还处于摸索阶段，加上品牌本身相对分散，行业集中度低，使得一些较大规模的连锁品牌仍难以摆脱区域性的儿童店。本文从品牌拓展、承租能力两大方面详细阐述体验式商业中的儿童业态(教育、零售、服务、娱乐)招商需求，有助于根据不同业种对消费者的吸引力，进行业态和业种组合，合理保护品牌的可持续性经营。 　　一、儿童教育 　　1、早教、培训类 　　竞争力：品牌性、师资服务、装修人文性 　　品牌拓展能力：投资额小，以加盟品牌输出为主。 　　需求面积：200-500平方米 　　针对客群：2-15岁儿童 　　承租能力：低 1.5-2.5元/平方米/天 　　2、儿童职业体验馆 　　儿童职业体验馆就是让在一个封闭的大环境里(1万平方米左右)，设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等。让孩子扮演社会上大人的职业角色。 　　比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等，一般都70个左右的体验项目。在这封闭的环境里，孩子们有自己的银行、护照、卡，孩子们要赚钱要花钱，所以，项目本身就要设计成能赚钱的角色和能花钱的体验式商业角色。 　　竞争力 　　是否有政府宣传支持、科技仿真程度、赞助品牌商数量。 　　品牌拓展能力 　　要是运营管理输出，大多施工及硬件投资由开发商完成。投资额大，少则6千万，多则2亿，回报率低。一般置于购物中心高楼层。 　　物业需求：面积8000-10000平方米，层高8-10米，承重800-1000kg/平方米 　　针对客群：3-15岁 　　票价：120-200元/人 　　儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图： 　　INCLUDEPICTURE \d /u/yanxiaoyan/image/k20150203133005_2812.png \* MERGEFORMATINET  　　国内大部分经营时间为上下午各一场，每场4小时，开放客群如下： 　　INCLUDEPICTURE \d /u/yanxiaoyan/image/k20150203133012_5468.png \* MERGEFORMATINET  　　选址要求 　　由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善的餐饮配套，所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优势，此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计和政府建设的少年宫、科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。 　　全国项目分布情况 　　目前国内所有开业或筹建项目大多分布在国内一线城市及中东部较发达地区，其中京沪两地占据了全国总场馆量的1/3。作为一线城市，其较大的市场容量与较高的消费水平与项目认知吸引了大量投资者的关注。 　　一线城市：从发展趋势上看，由于一线城市市场消费力、项目认知与接受度较好，将接纳相对较多的场馆，但就市场容量与业务趋同性角度，必然会推动场馆自身的发展优化，这将在市场竞争中逐步完成。 　　二线城市：二线城市发展速度很快，整体呈现出遍地开花的情况。东部的苏、浙、闽;中部的豫、鄂、湘;东北的黑、辽;西南的蜀、渝、滇。分布相对分散，有足够的空间赢取发展时间。其中，吉林、山东、安徽、江西、广西、贵州、山西、陕西、甘肃等尚未出现类似的体验馆项目，在未来1~2年内是最具优势的场馆投资地。 　　三线城市：三线城市目前为止还没有已开业的体验馆，这与目前的体验馆整体发展现状有关。体验馆落地国内约有3年时间，更多投资者将眼光放在市场接纳度相对较好的一、二线城市。但随着此级别城市场馆数量的增长与市场的饱和，三线市场将成为小型化场馆的投资热土，投资收益更值得期待。 　　盈利渠道 　　国外门票收入仅占总收入的一半，而国内的门票收入却占了总收入的4/5;在品牌植收入层面，国外占其总收入的1/4，国内则略高于1/10;其他诸如广告、活动、衍生品、餐饮零售，国外占了1/5，国内仅占1//10。由此看来，国内的盈利结构还有较大的优化空间。 　　发展趋势 　　儿童商业地产以“娱乐教育+儿童(带动全家消费)+体验商业经济”的三合一功能强烈吸引着广大购物人群。儿童商业地产的引擎是儿童职业体验馆。但单一的儿童职业体验馆都很脆弱。因为： 　　1、中国第一代儿童职业体验馆完全是照搬日本式的纯“过家家式”体验馆。不太适合中国儿童和家长的预期，单靠“门票和广告”赞助很难达到盈利模式，甚至亏损; 　　2、这代体验馆在选址上也没有在真正的商业综合体内选址，因此很难带来大量的购买力