(内资房地产所得税讲义.docVIP

一、内资房地产所得税的沿革??????????国税发（2003）83号（ 本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行） ★ ★注:过渡期政策衔接?? 1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税?????????对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。????????企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。????????????????????????????????????????????????????????????宁地税发[2004]23号????2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯??? 二.预售方式销售收入的确认（83号文）???? 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。???? 预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率??????????★ 注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。?????????? 预售收入的利润率暂定为15%。?????????? 苏国税发【2003】第195号????????????????????★问题：预售收入的范围？？???????? 实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费 等方式所谓的代收款项。（会计处理挂“往来款”）???????? 这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额中计征。???????? 其是否应并入所得税的预收收入范围内？？???? 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。★注：销售收入与预售收入的区分??????????《通知》第一条及第三条的收入确认问题是指已完工开发产品的收入确认。开发产品经过有关部门验收合格后即作为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用《通知》第一条第（二）项的分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。??苏地税发[2003]258号三.开发产品销售收入确认问题???? 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，???? 按下列原则分别确认收入的实现：???? 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。???? 2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。???????? 注: 企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。 ???? 3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。???? 4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：???? （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。???? （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。???? （3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ★???? ????（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。???? （5）委托销售方式定期结算 ??????委托方和接受委托方应按月或