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马鞍山师范高等专科学校 房 地 产 策 划 课题名称：“深业华府”楼盘营销可行性研究分析 系 别 ： 人文系 专 业 ： 市场营销 班 级： 10级市场营销 组 员： 黄东尚 胡善斐 李晶晶 张婷婷 指导教师： 赵晓东 二 零 一 一 年 十 月 三 十 日 目录 项目提出背景 1.1宏观环境分析………………………………………………………3 1.1.1地理位置…………………………………………………………3 1.1.2市场环境…………………………………………………………3 1.2区域背景分析………………………………………………………4 1.2.1马鞍山市房产发展现状…………………………………………4 1.3竞争对手分析………………………………………………………4 1.3.1东方明珠…………………………………………………………4 1.3.2西湖花园…………………………………………………………5 项目分析 2.1 项目名称……………………………………………………………6 2.2建设规模与目标……………………………………………………6 2.3深业华府交通图……………………………………………………6 第3章 广告策略 3.1 售前阶段…………………………………………………………7 3.2 开盘阶段…………………………………………………………7 3.3 强销阶段…………………………………………………………7 3.4 持续阶段…………………………………………………………7 第4章 广告文案与创意 4.1 广告口号……………………………………………………………8 4.2 广告主题……………………………………………………………8 4.3 广告正文……………………………………………………………8 4.4 广告内容……………………………………………………………8 4.5 广告预算……………………………………………………………8 第5章 广告效果测评 5.1效果测评……………………………………………………………8 第1章 项目提出背景 1.1 宏观环境分析 1.1.1 地理位置 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，地处北纬31°4642~31°1726与东经118°2138~118°5244之间；东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54．4公里，东西最大横距46公里。 2、在该地块的东部有许多经济适用房和拆迁安置房，给各个楼盘提供了许多参照物，通过对比，各个在售楼盘的优势一目了然。经济适用房及安置房也为本区域带来了一部份的市场客户，可以为将来商业气氛的形成提供了相当的人气基础，预计未来在该地块的消费群体会有8万人以上。 1.2 区域背景分析 1.2.1 马鞍山市房产发展现状 目前马鞍山市目前在售楼盘大致可分三类： 第一类以旧城改造的项目居多，主要特征：市区中心位置、规模较小、占地面积小、楼体栋数少，小区景观较少，但周边配套成熟。 第二类为中小规模的楼盘，主要特征：位置主要位于城市南部，规模较小、产品结构以多层为主，有一定的景观，户型以120——130平米的三房两厅为主，且不同区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在2000—2300元/平米之间。 第三类为品质较高、规模教大的楼盘，如东方明珠；主要特征是：位置位于城市东部，主要为沿江东大道区域，有一定的规模和规划理念，小区有一定的景观，产品结构一般为多层、小高及别墅的混合型小区，户型设计较合理，面积以200—230平米为主，价格在2300元/平米左右。此类产品的小区楼盘档次高、规模大而成为引导鹰潭市市场的主流产品。 1.3 竞争对手分析 1.3.1 东方明珠 项目简介：由上海地产集团马鞍山市金申置业发展有限公司投资30亿元人民币开发的大型房地产项目。整个项目占地约60万平方米，总建面积约75万平米，总户数近6000户，为目前马鞍山最大的项目。 项目区位：该项目位于马鞍山市东北方向，江东大道以东，距宁马高速马鞍山出口仅5分钟车程。 物业类型：住宅由多层、小高层和别墅组成。