(商品房的验收合格及证明文件的理解与界定1.docVIP

惠州市商品房验收合格标准（选自惠州市中级法院案例选编）咨询电话商品房的验收合格及证明文件的理解与界定 ——原告陈贵良、骆月容诉被告惠州市康顺投资发展有限公司 商品房销售合同纠纷案 【问题提示】 因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是开发商与购房人对商品房是否已经验收合格具备交付使用条件经常发生争议。那么，如何理解合同中商品房的“验收合格”？何为“验收合格”的证明文件？ 【要点提示】 在商品房买卖合同中当事人双方约定以“商品房经验收合格”为交付使用条件，工程竣工后，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，各方签署了一致的工程竣工验收意见，被告已取得工程竣工验收报告，并取得了环保、消防、规划等部门出具的的认可文件，应认定房屋已具备了交付条件，也符合双方当事人的合同约定。原告认为被告未办理工程竣工验收备案手续，该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼，没有法律依据，不应予以支持。 【案例索引】 一审：博罗县人民法院（2009）博法民一初字第748号民事判决书。 【案 情】 原告陈贵良、骆月容。 被告惠州市康顺投资发展有限公司。 博罗县人民法院经审理查明，2008年3月，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告以359284元向被告购买位于博罗县罗阳镇城市绿洲10座10A的商品房，被告应于2008年5月15日前将验收合格的楼房交付原告使用，如被告未按期交楼，则每日按已交房款的万分之四向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款359284元。2008年5月10日，被告以信函方式，向原告发出《城市绿洲入伙通知书》，要求原告于2008年5月15日—5月18日收楼。原告认为：根据《商品房销售管理办法》第三十条关于“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”规定；及《广东省商品房买卖合同》（示范文本）的拟订者——广东省建设厅在向广州市国土资源和房屋管理局就“关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函”中，关于《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的“该商品房经验收合格”的意思解释为：该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。而本案中，被告将未取得竣工验收备案手续的楼房交付原告，违反了合同约定，原告有权拒绝收楼，并向被告主张违约责任。原告以被告楼房验收不合格为由拒绝收楼。 另查，2007年12月3日，惠州市环境保护局作出《关于惠州市康顺投资发展有限公司博罗县省级森林公园建设项目放射性环境影响报告表初审函》，博罗县森林公园建设用地可作为酒店、商业、住宅的用地。2008年5月23日，博罗县公安局消防大队出具博公消验字[2008]第195号《关于惠州市康顺投资发展有限公司住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》，消防验收合格。2008年6月6日，被告组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对建筑工程进行验收，并在《工程竣工验收报告》作出一致同意通过验收，质量合格的结论。2008年11月4日，被告取得博罗县规划局的《建设工程规划合格证》。 【审 判】 博罗县人民法院认为，被告的商品房已取得工程竣工验收报告，并通过规划、消防、环保、监理、人防、电梯等部门的验收报告，即具备房屋交付条件。原告认为被告的楼房没有到相关部门办理商品房竣工验收备案手续，不符合交楼条件，其主要依据是广东省建设厅办公室粤建办房函〔2003〕63号答复，该文系建设行政主管部门对建设单位行政管理规范性要求，既不是法律，也不是行政法规，不具有普遍约束力。被告的商品房于2008年6月6日通过主体工程质量验收，取得《工程竣工验收报告》，对原告来说完全可以对房屋进行支配和使用。因此，应认定从该日起被告的商品房就具备了交付条件，也符合原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的约定。被告没按合同约定于2008年5月15日前将楼房交付原告使用，己迟延交楼，应按约定以359284元以每日万分之四计付违约金给原告，计得3161元（22天×359284元×0.0004 ）。 本案宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，判决已生效。 【评 析】 本案主要争议焦点是该商品房是否已经验收合格具备合同约定的“交付使用条件”？ 一、关于如何理解“验收合格”的问题 《建筑法》第六十一条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，验收合格是商品房交付使用的必要条件。但是，如何定义“验收合格”？建设