龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容讲述.doc

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容 方案设计阶段的前期介入工作： 设备房设计： 中控室 中控室和消防控制室合二为一。 具备自然采光和通风。 位置宜设置在小区相对居中位置。 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。 配电室、发电机室、大型空调机房 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。 强、弱电水井采用通开钥匙。 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。 设备房墙地面 地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。 设备房地面均采用普通防滑地砖。 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。 出入口数量确定 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。 商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。 形成收水口的组团大门等应设置截水沟。 生活、建筑垃圾收集点确定 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。 臭气排放不影响住宅和商业。 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。 围墙方式的确定 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。 实体闱端面层不使用浅色材料。 不采用强度较低的围网、栅栏等。 人车交通流线的确定 宜采用人车分流。 车行宜直接进入车库。 楼栋与车库设置相连通道。 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等 项目相对集中位置。 独立管理，出入口单独向小区外。 面向小区外、水电气单独计量。 会所宜办理独立产权，商业性质。 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。 保洁间、公共卫牛间、确定 公用卫生间： 高层公寓楼在-层设置。 每组团设置。 社区商业根据服务半径考虑。 商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置） 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。 保洁间： 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。 花园洋房每个组团设置。 别墅每组团设置。 商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。 社区商业根据服务半径考虑。 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。 施工图设计阶段： 土建部分（只针对清水房）： 车库图纸设计部分建议 出入口车道 长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。 木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。 车库排水沟 排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。 管沟防返水