《北京市物业管理办法》解读报告.pptVIP

2、规范业主大会、业主委员会成立和活动程序 明确了成立业主大会申请的条件； 规定了建设单位和业主双启动申请机制。 具体条款： 第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 ◆解决业主委员会不规范运作的问题 ■明确业主委员会委员资格问题 具体条款： 第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止： （一）任职期限届满的； （二）不再具备业主身份的； （三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的； （四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的； （五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； （六）业主大会议事规则规定的其他情形。 （四）物业服务 1、加强行业监管、规范物业服务 （1）物业企业资质动态监管（第十九条） （2）物业服务合同备案制度（第二十条） （3）按照服务标准、技术规范提供质价相符的服务（第二十二条） （4）合同履行和项目收支情况公示（第二十三条） 2、规范物业服务企业交接 合同双方要履行必要的通知义务 不得擅自停止服务 不得拒不撤出或者强行接管 （第二十四到第二十七条） 具体条款： 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。 3、规范事实服务 事实服务的主要情形： 老旧小区存在未签订物业服务合同，但存在服务与被服务的关系； 前期物业服务合同到期，业主大会没有成立或者未选聘新的物业服务企业，原物业服务企业继续提供物业服务。 对事实服务的具体要求： 双方的权利义务 履行必要的通知义务 业主共同决定不再接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用 具体条款： 第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 4、设定物业项目负责人制度 基本考虑： 物业服务的核心是对各项服务内容的综合协调，而综合协调的核心关键在于物业项目负责人。 主要制度： 物业服务合同约定项目负责人 项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职 明确更换项目负责人的规定 具体条款： 第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。 物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。 《北京市物业管理办法》解读 二○一○年六月 提纲 一、立法必要性 二、立法过程 三、主要内容 一、立法必要性 （一）本市物业管理基本情况 实施物业管理的物业总建筑面积约4亿平方米； 其中，住宅物业建筑面积3.2亿平方米；住宅物业项目3591个，覆盖面达80%。 730个住宅小区成立了业主大会，占20%左右。 截至2010年一季度，全市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万人。 （二）物业管理的突出问题 随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。近年来，物业管理纠纷成为法院系统迅速增长的案件类型。 本市法院系统物业管理纠纷案件收案数： 2007年：13282件 2008年：16273件 2009年：14232件 1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。 主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。 典型案例：朝阳风度柏林小区4名业主为能引起对成立业主大会的重视，将私家车堵住