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上海酒店公寓研究报告 作者： 来源： 点击数：4242 　 编辑：admin 莱坊国际房地产顾问发表在《上海房地产市场报告》2003年第三期，第四期的报告（） 专题研究 上海房地产市场报告院 2003.2/3 　 专题研究 上海房地产市场报告院 2003.2/3 　 上海酒店式服务公寓的市场特征及发展趋势（上） 莱坊国际房地产顾问 集团咨询部 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 在中国，酒店式公寓最早出现在深圳，其后在北京与上海等大城市也都相继出现。本公司根据长期以来对上海酒店式公寓的跟踪调查，对市场的总体特征和发展趋势进行了系统的分析，对这一细分物业类型的开发提出不尽成熟的建议，以飨读者。 上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： 一类是“小户型单身公寓”，从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。 另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型，这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。 以上两类物业虽然都称为“酒店式服务公寓”，但是不同的目标消费群体决定了其不同的物业特征。本次研究对象的范围以后者为主，本次报告中的“酒店式服务公寓”均为：以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业范畴。 一、物业特征 1．区域分布——集中在城市CBD区域 城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。据不完全统计，上海市场上目前的近50个酒店式服务公寓，主要分布在徐汇（29%）、长宁（25%）、卢湾（17%）、静安（15%）、黄浦（6%）、浦东（6%）、虹口（2%）等七个行政区。徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。 区域板块的概念，上海市酒店式公寓的分布主要为九大板块（见下图）。九大板块集中分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公里。其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。 以上的区域板块基本以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海黄金地段的区位效应。作为以“使馆区”著称的徐汇，以衡山路和淮海西路等高尚地段演绎着诸如“衡山路41号”和“Ambassy Court（鸿艺豪庭）”的经典与雅致。位于长宁的“丽晶大厦”和“龙柏高级公寓”折射出虹桥开发区在上海由一枝独秀到百花齐放的发展历程。景气指数最旺的新天地和小陆家嘴板块，分别凭借淮海中路的黄金三角商圈和小陆家嘴金融贸易区的独特优势，成为目前最具潜力的区域。威斯汀公寓的上市，成为这一区域中酒店式公寓的主导型物业。 地段为王——是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。 2．经营管理——物业的灵魂 良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式服务公寓的另一优势，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓的租期相对酒店客户而言