中原地區房地产市场特性分析_.docVIP

中原地区房地产市场特性分析 闫帅 （河南科技大学 工程管理082班 洛阳 471003） 摘要 房地产业是有关国计民生的基础行业，但最近几年我国中原地区的房价持续上涨，远超过普通居民的承受能力，研究房地产业的健康发展已成为日益紧迫的重要课题。其中国家政策在这一现象中起着决定性的作用。 关键词 中原地区 房地产市场 国家政策 稳定 Abstract The real estate industry is beneficial to the peoples livelihood on the basis of industry, but in recent years in the central area of our country housing prices continued to rise, far more than the average resident bear ability, study the healthy development of real estate industry has become increasingly urgent important subject. The national policy in this phenomenon plays a decisive role. Key word The Central Plains region Real estate market National policy Stable 一、中原地区房地产市场现状 伴随着经济的改革，我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到，受各种不利因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施，笔者也进行了一些思考。 房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁，没有房地产开发，自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示，房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分，且所占份额不断加大，在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000 年到现在，如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话，房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。 房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例，房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是 5:l，联合国确定的标准一般是 3:1，日本则是 4:1，美国所占比例是 3:1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在 10～15:1。一般说来，住房消费超过收入 30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的 50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。 住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至 2010 年 4 月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。 我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。[1] 纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激；同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。 在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是，有的开发商使用暗箱操作的手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，造成土地资产的不断流失，扰乱了法律框架下的招标购地秩序，助长了行贿受贿