了解另一種收费方式酬金制(编).docVIP

了解另一种服务收费方式--酬金制 2003年11月13日国家发改委和建设部颁发了《物业服务收费管理办法》。该《办法》第九条明确规定：业主与物业管理企业可以采用包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 其实酬金制收费方式我公司已先于玉兰花苑实行。2003年3月，本人有幸参与了公司和玉兰花苑业主委员会关于进一步理顺玉兰花苑物业管理服务中若干历史遗留问题的洽谈，在张圣哲总经理直接指导下，公司总经理室提出了：“理顺玉兰花苑小区历史遗留问题，更着眼于未来”解决该项目若干历史遗留问题的基本原则。并在小区重大问题上坦诚表述了公司立场，与此同时提出了：“玉兰花苑物业管理服务收费标准应依据政府及行业规定并与国际接轨，实行酬金制原则：即由上房物业编制人员架构和预算，经业委会审核后实施；上房物业收取管理费预算总额的15%做为管理酬金，并每半年向业委会公布一次管理费收支帐目”的设想，得到了与会业主代表的共鸣。经过详细而精确的测算，最后玉兰花苑业主委员会建议我公司按照管理费预算总额的10％提取酬金，并且就解决该项目若干历史遗留问题达成一致。玉兰花苑客户服务中心经过一年半的运作，已顺利达到公司推行酬金制的设想和效果，更重要的是项目的各项管理服务水平也有了较大地提升，公司和业主委员会也建立起更为相互信任与协作的关系。 鉴于玉兰花苑的成功经验，梳理公司现有项目运营方式，结合2004年公司较多项目筹建业主大会或进行业主委员会的改选，针对各个项目的特点，有必要对收费方式作一选择。关键是我们对此准备了多少？或者说哪种收费方式更适合你管理的项目。 酬金的概念 酬金也称佣金，是在市场经济条件下，在雇佣代理行为中出现的一种交易或报酬的货币形式，它是指卖方或买方支付给中间商代理买卖或促成交易的服务报酬。 在具有代理服务性质的行业中大都实行不同形式的酬金制，众所周知：房地产中介售房酬金和租房酬金；证券行业的佣金；保险行业的业务提成等等。 物业管理酬金的概念，是指在合同约定的状态下，物业管理企业受业主委员会委托，代全体业主进行物业管理活动，并向业主提供其他相关服务时所获得的报酬。 酬金制的概念 当一个行业内以提取酬金作为计费或获取报酬的方式成为普遍现象或形成行业惯例并具有规定性时，就可以称之为酬金制。 物业管理酬金制的概念，是指在代收代支的物业服务资金和其它属于全体业主权益的收入中，按约定比例提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 了解包干制和酬金制收费方式 包干制收费方式 让我们来了解另一种收费形式包干制，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。即包干制是指业主和物业管理企业根据物业管理合约双约定的一个物业管理费的收取标准，物业管理企业按此约定的标准收费或经营，收入用于日常开支，结余部分则作为物业管理企业的利润，物业管理企业自负盈亏、风险自担。 包干制给业主的直接感觉是物业管理企业自己理财，好似对业主的保障更好，不会增加业主物业管理费的负担。然而在实行包干制的项目通常会出现这种情况：有些业主，往往要求物业管理企业定期把物业管理服务费用的使用情况列成明细予以公布，可是许多物业管理企业不同意，理由是按照《条例》只规定每半年公布一次物业维修、更新费用，对其它费用未作规定。而且既然是实行包干制，一切由物业管理企业自负盈亏，纯属企业内部事务，业主无需介入。 当然不可否认的是，有些实行包干制的物业管理企业也存在操作不规范，偷工减料，不合理的压低成本从而增加盈利空间，较为突出的现象是降低人员工资、应有的福利等费用，在物料的使用上以次充好，该花的钱不花，令物业没有得到真正的养护与管理。 酬金制收费方式 酬金制是一种实报实销的收费方式，是物业管理企业替业主理财。目前酬金制流行的计提方式有：按固定金额酬金、固定百分比酬金、固定百分比酬金但约定下限保底金额等几种。其好比雇佣保姆的核算形式，保姆只赚取自己的薪金，其它开销则向主人实报实销。 酬金制表明了物业管理企业收取的费用是酬金，酬金包括物业管理企业的间接管理成本和利润，除此之外，物业管理企业不能再从物业服务收费中提取任何费用，这就从根本上保证了全体业主作为物业服务费用所有者的合法权益。 3.3 酬金制对物业管理企业提出了更加高的要求 首先，物业管理企业要提升财务管理水平。众所周知预算是财务管理的事前管理，无论是投标阶段的报价预算还是实际管理阶段的管理预算，追求预算的精确性和可操作性，将直接预示着项目运营是否有了良好的开端。实行酬金制的项目在客观上决定了物业管理企业使用的每一分钱的服务费用必须透明、公开，而不是打闷包或技术处理，否则项目预算不可能得到业主委员会的通过