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第七章 房地产开发 张永岳　陈伯庚　孙斌艺　编著 第一节 城市开发与城市规划 一、城市开发 （一）城市的定义 城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落 具有三个方面的特征： 空间集聚性 规模经济性 社会复杂性 （二）城市的功能 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向 一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能 主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门 城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等 （三）城市开发与建设 城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。 近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展 城市拥有很多资源，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用 城市建设的重点在于城市的房地产开发建设 二、城市规划 （一）城市规划的概念 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境 （二）城市规划的作用与任务 城市规划的作用主要体现在: 促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应 促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境 强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境 城市规划的任务是: 根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系 合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局 统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展 （三）城市规划的内容 城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作： 1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施 2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系 3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标 4、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局 5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法 6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案 7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据 三、城市规划与房地产开发 1 、城市规划是房地产开发的重要依据 2 、城市规划是房地产开发的重要管理手段 3 、房地产开发是实施城市规划的基本方式 第二节 房地产综合开发 一、房地产综合开发的涵义和分类 （一）房地产综合开发的涵义 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容,是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。 指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在: 房地产开发活动的综合性 开发周期的长期性 开发过程的时序性 开发经营的高风险性和强地域性 （二）房地产开发的分类 1、按开发区域的性质划分 新区开发 旧区再开发 2、按开发的规模划分 单项开发 成片开发 3、按开发的对象划分 土地开发 房屋开发 综合开发 （三）我国房地产综合开发的发展 第一阶段，是城市房地产的“ 统建” 阶段 第二阶段，是从“ 统建” 到综合开发的过渡阶段 第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段 第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志 二、房地产综合开发的作用 1 、实现城市规划，迅速改变城市面貌 2 、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境 3 、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能 三、房地产综合开发的指导原则和主要任务 （一）房地