信托公司BT業务的实施与分析.docVIP

信托公司BT业务的实施与分析 苏州信托 研究发展部 第一部分 BT业务概念及阶段要素 BT（Build—Tranfer）：即建造——移交，它是在市场经济高度发达的情况下由于市场细分而逐步形成的，简单讲就是BT投资者利用自身资金资源和投资、建设的专业经验带资完成某个特定工程的建设后移交给最终投资者使用，并由最终投资者在约定的时间内将整个项目分期或一次性回购的一种投资融资方式。在世界各国被普遍采用,目前在国内大有方兴未艾之势。 BT业务包括四个阶段要素：前期工作、营建管理、资金运作、回购。 ?前期工作包括：投资机会研究、项目建议书、初步可行性研究、可行性研究、环境测评、初步设计和投资概算、可研评审、施工图设计和施工图预算、土地征用、场地拆迁等。 前期工作是整个项目的启动性工作，也是整个项目成功运作的基础，正所谓好的开始是成功的一半，所以显得尤其重要。 ?营建管理是BT投资者利用自身资源和专业经验根据既定的施工图纸、项目预算、功能布局、计划工期等指标来实施特定的工程项目，使其在既定的指标内完成建设并移交使用权给最终投资者的过程。 ?资金运作是指BT投资者为既定的项目提供资金并进行有效管理的过程。 BT项目方式下的资金从资金的组成上讲可以包括或部分包括：前期工作资金（咨询费、土地费用、拆迁费用、勘探设计费、建设规费、监理费等）、建安工程费（土建工程费、水电工程费、装修工程费、市政工程费、设备及设备安装调试费、基本预备费、其他费用）、铺底流动资金、融资费用（含收益）、风险金等。 BT项目方式下的资金从资金的来源上讲可以包括：自有资金（BT投资者和BT最终投资者）、信托资金、银行资金、募股资金、基金资金、财政资金等，各个BT投资者有不同的资金来源或资金组合。 BT项目的资金和资金运作是BT投资者主要和关键的义务，BT投资者必须为整个BT项目提供资金组合方案并承担主要资金风险。 ?回购是指最终投资者在约定的时间内一次性或分期向BT投资者支付约定的回购金额，进而拥有该项目的所有权。 在回购之前最终投资者对该项目仅拥有使用权，该项目的所有权（处置权）归BT投资者拥有。最终投资者在支付回购资金后才开始拥有与已付资金同比例的所有权（处置权）。 最终投资者应就回购资金对BT投资者提供担保（如财政回购资金计划、担保人担保、物权抵押、标的物留置权）。回购期限为几年至十几年甚至更长不等。 第二部分 BT合作协议与BT合同 整个BT项目是以BT合作协议、BT合同为指导、为约束进行的，BT合作协议、合同的质量也就决定了BT项目的成功与否。所以要对BT合作协议、合同有充分、深刻的认识。 ★在项目初期,不具备详尽的施工图纸和准确的投资预算时，应首先就BT业务的原则性条款签订BT合作协议，并据此开展前期工作。 ★当前期工作成果落实后，具备了详尽的施工图纸、准确的投资预算和其他明确的条件后签订详尽的BT合同，并据此开展整个项目的营建和资金运作、项目结算、项目回购等工作。 BT项目投资总额，即BT合同价款： BT项目投资总额即BT合同价款，是项目结束后最终投资者回购项目的回购资金总额。 根据不同的BT合同形式BT项目投资总额应包含或部分包含：前期费用、前期服务费、设备仪器费、建安工程费、营建管理费、融资费用、风险包干费、其他费用等。 BT合同形式： BT合同形式多种多样，有投资总额包干的闭口形式、有投资总额按实结算的开口形式、有节约分成的形式、有成本加酬金的形式等，前三种形式采用的较多。 ★投资总额包干是指BT投资者按照既定的投资总额来完成既定的工程项目，最终投资者按照既定投资总额来回购的一种合同价款的确定方式。实行投资总额包干有利于最终投资者实现投资总额的有效控制并将部分风险转嫁给BT投资者。实行投资总额包干必须具备下列条件： 前期工作开展得充分，功能布局等条件明确，具备详尽的施工图和准确的施工图预算。投资总额中应包括一定比例的包干风险金，以供BT投资者应对其包干范围内的各种风险。 ★投资总额按实结算是指在BT合同中明确投资总额中各项费用的计价方式，在投资完成后根据实际工程量按照既定的计价方式计算出投资总额的一种合同价款确定方式。实行投资总额按实结算一般具备下列条件： 由于项目工期要求紧，前期工作开展得不够充分，不具备详尽的施工图。要在建造过程中逐步明确、调整。要有明确的投资总额包含的范围、工程量计算方法和具体的计价方式。工期应较为宽松，根据实际进展情况确定合理工期。该方式要求最终投资者有专职人员全过程参与图纸确定、材料选用、使用功能定位等具体工作并及时决策、确定。 ★节约分成的形式，是开口形式的一种变形，相当于融资代建。是指最终投资者支付给BT投资者营建管理费和融资费用，以BT投资者为主进行全面管理和控制，当项目的决算投资总额低于当初双方约定的